Auteur Sujet: Prêt de l'acquéreur refusé : Puis-je rompre mon compromis de vente ?  (Lu 23443 fois)

Hors ligne MILO

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J'ai signé un compromis de vente en juin 2010 en qualité de vendeur. une des clauses suspensives était l'obtention d'un prêt par les futurs acquéreurs. Il avait 45jours pour déposer la demande de prêt. Sans nouvelle des acquéreurs fin août, je les relance et ils finissent par me répondre très laconiquement par mail qu'ils ont déposé un refus de prêt chez le notaire début septembre". Je contacte dès le lendemain le notaire.. le clerc avait bien un refus à une demande de prêt déposée plus de 50jours après la signature du compromis et pour un montant de 10 000 euros supérieur au montant prévu dans le compromis... Je leur envoie un recommandé AR pour avoir communication de l'intégralité de leur demande de prêt... ils ne vont pas le chercher... Je reçois début janvier 2011 par l'intermédiaire de leur notaire, via le mien, un nouveau refus de prêt (même banque, même date de dépôt de demande de prêt mais pour un montant cette fois ci conforme au compromis).
Le problème est que j'ai du mal à savoir si, en l'absence d'un désistement écrit de leur part, je peux sans risque signer un compromis avec un autre acquéreur (le compromis litigieux est  valable jusqu'en mai 2011...) et si les prevues en ma possession sont suffisantes pour solliciter de la justice le paiement des 10% d'indemnités prévues dans le compromis, voir de dommages et intérêts pour immobilisation ?

Hors ligne AurelienMorillon

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Re : compromis de vente et refus de prêt
« Réponse #1 le: 17 Février 2011, 12:51:43 »
Pour y voir clair, pouvez vous recopier la clause résolutoire telle qu'elle est écrite dans le compromis ?


En règle générale, si l'acquéreur a besoin d'un prêt pour financer l'achat, la clause doit indiquer le délai d'obtention et l'obligation de présenter deux refus.

Il peut être bon de préciser la durée maximale de remboursement. Sinon, c'est facile d'avoir un refus en demandant un prêt sur 12 ans quand on n'est finançable que sur 25.

Il faut également préciser explicitement ce qu'il se passe une fois le délai écoulé :
- L'acquéreur doit-il verser des indemnités d'immobilisation ?
- Le compromis est-il annulé immédiatement ?
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Hors ligne MILO

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Merci de votre réponse et je vous transmets l'extrait du compromis concernant le litige :
"Condition suspensive d'obtention de prêt
En application....
L'acquéreur déclare avoir été informé des dispositions... et avoir l'intention de recourir pour le paiement... à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de ladite loi ... et répondant aux caractéristiques suivantes :
organismes preteurs : tout organisme preteur
montant maximum global 125 000 euros
Durée de remboursement maximum 30 ans
taux maximum 3,90% l'an hors assurance

En conséquence la présente est soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sus-énoncées.

Obligations de l'acquéreur vis à vis du crédit sollicité
a) l'acquéreur s'engage à effectuer sa demande.. dans un délai de 45 jours de la signature des présentes : il devra en justifier par un écrit du ou des organismes.. remis soit au vendreur soit au notaire à la première requisition de l'un d'eux"
......... Cette démarche n'a pas été faite. l'attestation de refus note un prêt sollicité 52 jours après la signature du compromis
"l'acquereur devra faciliter l'octroi du crédit...
b) propostiion et offre-refus  :
l'acquéreur devra informer sans retard le vendeur ou le notaire de tout evenement provoquant la réalisation ou la defaillance de la condition suspensive..
............Ils auraient déposé le refus de prêt début septembre auprès du notaire et j'en ignore la date exacte

....
"conséquence de cette non-réalisation
le dépot de garantie clause pénale sera, dans tous les cas, restitué à l'acquereur si l'un des prets soumis à la loi n'est pas obtenu pour quelques causes que ce soient. Toutefois, si la non obtention du pret a pour cause la faute ou la negligence de l'acquereur, celui ci s'enage à remettre le depot de garantie au vendeur conformément à la clause pénale ci dessus stipulée.
....
Clause penale
Au cas ou, toutes les conditions relatives a l execution des presentes etant remplies, l une des parties apres avoir ete mise en demeure ne regulariserait pas l acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser a l autre partie la somme de 4 750 euros a titre de clause penale..."

..............N.B. Il n'y a pas eu de depot de garantie effectue

Hors ligne The_Craft

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Bonjour,

A noter que la page indiquant les ressources et le montant à emprunter sur un compromis n'est pas anodin. Un acquéreur, pour pouvoir bénéficier de la clause suspensive liée au financement, doit présenter 2 refus de 2 banques différentes (pour éviter le refus dit de complaisance, interdit par la loi) et ces 2 refus doivent être du même montant que celui signalé sur le compromis. D'où l'importance d'un compromis correctement rempli. Un acquéreur ne peut pas s'engager sur un achat a 100 000 euros, et fournir des documents de refus à 200 000 euros.
Dans votre cas, si ça se trouve, le prêt était accepté au prix du compromis mais refusé au prix demandé par les acquéreurs à cause du taux d'endettement dépassé. Possibilité d'un arrangement de la banque... Il faut donc réclamer les 2 refus, par recommandé idéalement, sous peine d'obliger l'autre partie à l'achat en saisissant les autorités compétentes. Et c'est au professionnel qui "encaisse" la commission pour la vente de faire ce travail.

Cordialement
Négociatrice à votre service, spécialisée en achat/vente :)
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Hors ligne MILO

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Ces acquéreurs ont bien fourni un second refus de prêt en décembre 2010 cette fois ci conforme à celui prévu dans le compromis (de la même banque et même demande de prêt...) Objectivement, ils ont à mon avis tout simplement changé d'avis après m'avoir laissée sans nouvelle pendant 6 mois ... quand mon notaire a demandé des explications, parallèlement au RAR que je leur ai envoyé et qu'ils n'ont pas été cherché, ils ont fait faire une second refus de complaisance... Il s'agit d'un couple, tous les deux travaillent et le prêt les amenait à un remboursement de 550 euros par mois.. Si ce n'est pas caractéristique d'un refus de complaisance.. (j'aurais été tout disposé à écouter et comprendre les problème s'il y en a un)
J'ai saisi ma protection juridique et j'attends leur position car aujourd'hui, légalement, je suis la seule toujours engagée par ce compromis valable jusqu'en mai 2011 : ils n'ont jamais écrit qu'ils renonçaient à leur engagement même s'ils font tout pour ne pas l'honorer..
N'ayant aucune confiance en ces personnes, si j'engage une procédure contre eux, sachant pertinemment qu'ils ont les moyens financiers, je ne peux pas écarter l'éventualité qu'ils décident finalement d'acheter le terrain au lieu d'avoir à payer les 10% de dédommagement dus... problème pour moi si j'ai vendu le terrain par ailleurs. Je suis aujourd'hui bloquée sinon à engager une procédure pour laquelle je n'ai pas le financement.