Auteur Sujet: Marchand de biens - rénovateur. Viable ou pas ?  (Lu 6912 fois)

Hors ligne Nico22

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Marchand de biens - rénovateur. Viable ou pas ?
« le: 11 Mai 2011, 21:57:14 »
Bonjour,
Je suis électricien plombier mais j’ai la fâcheuse tendance de toucher à tous les corps de métiers du second œuvre et en plus je prends du plaisir à le faire !!
Souhaitant créer mon entreprise depuis quelques années, mais ne trouvant pas le domaine, il m’aie récemment venu l’idée d’acheter des biens pour les rénover afin de les louer, dans un premier temps pour les revendre par la suite.
Je vois déjà plusieurs personnes monter au créneau ; « si c’était aussi simple que çà tout le monde le ferait, les banques prêteront pas, etc…. ».
Certes, il y’en a plus à se planter qu’à réussir, alors pourquoi ne ferai-je pas parti de ceux qui réussissent !!
L’idée serait donc de créer une première entreprise de type « marchands de biens » qui gérerait l’achat, l’éventuelle location et la revente et une seconde entreprise qui prendrait en charge la rénovation de ces biens.
Voilà mon raisonnement (certainement très simpliste !)  :
En un an j’achète par exemple 2 biens à 60Ke chacun ; je fais 25 Ke de travaux, je les revends ensuite 105 Ke chacun. Ce qui fait un bénéfice de 40 Ke sur l’année, ce avec quoi je dois me rénumérer, payer des taxes et tout et tout. Je réitère l’opération plusieurs fois en essayant de se faire un peu plus de marge à chaque fois afin d’atteindre une étape de location vente, etc….
 Bref, je m’arrête là, vous avez du comprendre  ce à quoi je pensais, et vous avez certainement du vous dire, il est malade, çà ne marchera jamais, il n’a pas pensé à çà, etc…..
Et bien, c’est justement ce que je veux savoir !!
Est-ce que ce projet qui me tient à cœur est viable ?
Si non, pourquoi ?
Si oui, sous quelles conditions ?
Faites moi part de toutes vos remarques.
Je précise que j’ai déjà rénové des apparts, donc de ce pt de vue là çà devrait aller, par contre pour toute la partie administrative, juridique et gestion, il ne me reste que de très, très très lointains souvenirs de cours d’éco au lycée !!!!!
Merci d’avance pour vos réponses constructives.

Hors ligne AurelienMorillon

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Re : Marchand de biens - rénovateur. Viable ou pas ?
« Réponse #1 le: 03 Juin 2011, 15:29:29 »
Bonjour Nico,

C'est toujours positif d'avoir des idées de business,
le plus important c'est d'y croire, mais il faut maitriser et limiter les risques. ;-)

Si vous maitrisez votre métier, alors c'est probablement l'administratif qui risque de faire capoter le projet.
La partie administrative est assez lourde. Quand on gère sa "boutique", c'est 15 à 20% du temps. Le recours à une assistante pour la saisie et un logiciel de comptabilité peut vous faire gagner du temps et quelques heures d'insomnie.

Je vous recommande très fortement de prendre 6 à 10h dans un cabinet de conseil en créatoin d'entreprise. Si vous êtes au pôle emploi, demandez une EPCRE, vous aurez 6H gratis pour valider votre projet.


En parallèle, je vous invite à tenter l'expérience virtuellement sur un bien que vous aurez choisi :

- Calculez les frais de notaire et le cout d'acquisition, (Voyez avec l'agent immo et un notaire)

- ce que coûtera la rénovation + une enveloppe "imprévus" (Ca, c'est votre rayon)

- Les intérêts sur un et deux ans (en cas où la vente prenne plus de temps que prévu) Le remboursement par anticipation de votre emprunt (4% en général)
=> Voyez avec une banque directement, n'embêtez pas un courtier tout de suite


- Le cout des assurances (RC PRO, Décénale/Dommage Ouvrage, assurance du bâti durant le chantier, assurance du logement quand il sera vide et rénové)
=> Voyez avec votre assureur pour les assurances obligatoires

- La possibilité de mettre en location si vous n'arrivez pas à vendre
=> Ne demandez pas à l'agent qui vend ce bien, consultez les petites annonces et comparez avec les loyers des autres biens du même quartier.

- Renseignez vous sur l'application de la TVA
- Calculez la Plus-value immobilière et la taxe qui va avec
=> Direction les impôts, des conseillers sont là pour vous aider.

- Comptez ce qu'il vous restera;

- Déduisez la CSG, les cotisations aux caisses maladie et retraite
=> Direction les URSSAF

- Comparez avec le temps passé pour réaliser le projet, calculez votre taux horaire
C'est à vous d'estimer le temps nécessaire pour remettre le logement debout.
Voyez pessimiste, on est toujours à la bourre.

- comparez avec votre boulot actuel

- comparez avec le taux horaire que vous factureriez si vous rénoviez pour quelqu'un d'autre (M.O. entre 20 et 45€/H en auto entreprise selon votre disponibilité, votre expérience, la qualité de vos prestations, vos disponibilités...)

- Faites sous traiter tout ou partie de la rénov' si vous n'êtes pas rentable pour votre projet.

- Dernier point, le plus important : Ne vous découragez pas ;)
Fondateur d'Alliance Habitat
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