Auteur Sujet: VENDRE AVEC BAIL EN COURS  (Lu 8826 fois)

Hors ligne NADINE

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VENDRE AVEC BAIL EN COURS
« le: 22 Juillet 2011, 13:13:19 »
J'ai plusieurs questions à poser, suite au projet de vente de 2 maisons mitoyennes en location actuellement :

- Peut-on vendre une maison à la locataire qui loue actuellement, sans attendre la fin du bail, sachant qu'elle y habite depuis près de 30 ans et qu'il n'y a qu'un bail verbal (donc pas de date d'entrée) ?
Le prix de vente devra-t-il être déterminé en fonction du loyer actuel (190 euros).
Cette maison est gérée par une agence immobilière.

- Peut-on vendre l'autre maison à un acquéreur potentiel (afin qu'il la loue au locataire actuel ou pour lui-même), sans attendre la fin du bail (01/01/2013) sachant que le locataire actuel est rentré dans le logement le 01/01/2001 ?
Si oui, le prix du logement sera t-il revu à la baisse par rapport au prix du marché, sachant que le loyer est 217 euros (sous-évalué).

- Si l'on peut vendre les deux maisons en même temps (ou à intervalle), mieux vaut-il passer par une agence ou par un notaire directement ?

Merci de vos réponses.



Hors ligne The_Craft

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Re : VENDRE AVEC BAIL EN COURS
« Réponse #1 le: 24 Juillet 2011, 13:44:32 »
Bonjour,

Pour la première maison :
Un bail verbal vaut un bail écrit puisque vous percevez un loyer concernant le logement loué. Un bail écrit est fortement conseillé parce qu'il pose les conditions de location qui sont entre autres le montant du loyer, la date d'entrée (qui permet par exemple de reprendre la maison pour soi à la fin du bail) et un état des lieux annexé permettant de conserver le dépôt de garantie si besoin. Maintenant, si tout se passe bien avec votre locataire depuis 30 ans, c'est que du bonheur !
Pour respecter la loi et éviter tout litige, vous devriez définir la date exacte du début de location afin de connaître les échéances du bail verbal (à compter par 3 ans). Cela fait, idéalement en accord avec votre locataire, vous lui indiquez votre intention de vendre la maison par lettre recommandée avec AR ou par huissier, 6 mois avant la fin de ce bail nouvellement écrit. Elle a 2 mois pour vous indiquer si elle souhaite acquérir le bien. Si les 2 mois passent sans réponse de sa part, on considère qu'elle n'est pas intéressée. Indiquez bien dans le courrier l'adresse du bien proposé à la vente et son prix. Au-delà des 2 mois qui lui sont dus pour la reflexion, si vous baissez le prix du bien, vous devrez systématiquement lui en faire part par courrier recommandé avec AR.
L'idéal est de demander une estimation ou de convenir d'un prix avec la locataire, car calculer un prix selon sa rentabilité (donc du prix du loyer) pourrait être une sous-estimation de la valeur du bien.

Pour la 2e maison :
Pour mettre en vente un bien, on doit attendre la fin du bail. Cependant, vous pouvez proposer la maison à la vente avec le locataire en place, mais vous devrez préciser cette démarche à votre locataire par recommandé, afin qu'il sache qu'il devra sans doute payer prochainement son loyer à un nouveau propriétaire. La fin du bail pour cette maison arrive en Janvier 2013, avec un envoi de courrier 6 mois avant. Le locataire n’a pas de droit de préemption si vous procédez à la vente du logement pendant la durée du contrat de bail. C'est également à vous de convenir du prix mais si le bien est vendu loué, il faut dans ce cas effectuer un calcul selon la rentabilité. Et même si le bien a été sous-évalué, le futur propriétaire investisseur devra reprendre le locataire en place avec les conditions du bail qui avaient été fixées préalablement.

Concernant la mise en vente, il est souvent conseillé de mettre le bien chez un notaire, une ou 2 agences (idéalement un réseau + un indépendant bien implanté) et en particulier pour maximiser les chances.

Cordialement
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Hors ligne NADINE

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Re : VENDRE AVEC BAIL EN COURS
« Réponse #2 le: 25 Juillet 2011, 12:48:48 »

Merci de vos réponses. J'aurais souhaiter d'autres précisions.

Pour la 1ère maison :
- Peut-on vendre la maison sans déterminer une date de bail et sans attendre la fin du bail ?
- Selon un notaire, si l'on vend à la locataire actuelle, le prix de la vente ne sera pas fixé en fonction de son loyer, mais en fonction du prix du marché (pour les autres acheteurs à priori oui).
Pourriez-vous me confirmer ces dires ?

Pour la 2ème maison :
-Qu'entend-on par droit de préemption ?
-Si l'on vend la maison avec le locataire en place (à un investisseur), doit-on aussi attendre la fin du bail ?
-Autant vendre à des acheteurs qui habiteront la maison et non à des investisseurs ?
-Comment pourrait être mis en vente le logement dans ces 2 cas (2 prix) ?

Cordialement.

Hors ligne The_Craft

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Re : VENDRE AVEC BAIL EN COURS
« Réponse #3 le: 25 Juillet 2011, 19:50:56 »
Bonjour,

- Un bail verbal valant un bail écrit, oui vous pouvez vendre sans bail écrit. Mais cela deviendra plus gênant si la locataire ne souhaite plus acheter et que vous êtes en désaccord sur la date d'entrée.
- Effectivement, si vous vendez à la locataire actuelle, vous ne vendez donc pas à un investisseur et donc il n'y a pas de notion de rentabilité. L'estimation se fait donc selon les prix du marché.


- Un droit de préemption est un droit qui permet à certaines personnes bien définies de préempter sur un bien, c'est-à-dire d'être prioritaire à l'achat. Ainsi, à l'instar d'une commune qui a priorité pour acheter les biens à vendre en pleine ville, ou d'un agriculteur sur des champs, le locataire a la priorité pour acheter le bien dont il est locataire. Seulement, ce droit n'est pris en compte que lorsque la mise en vente est signifiée 6 mois minimum avant la fin de bail. Ainsi, si le locataire n'est pas acquéreur, il devra quitter les lieux. Cependant, un locataire en cours de bail (et non en fin de bail) n'a pas de droit de préemption : le bien est donc vendu avec un locataire en place.
- Pour vendre à un investisseur, un bien avec locataire, vous pouvez le faire n'importe quand en cours de bail. Votre investisseur reprendra simplement le bail en cours avec toutes ses clauses.
- Un acquéreur peut parfaitement acheter la maison avec le locataire en place et signifier une fin de bail à l'expiration de celui-ci pour y habiter. Seulement, beaucoup d'acquéreurs souhaitent en général pouvoir habiter leur bien rapidement. Mais cela arrive.
- Vous vendez de toute façon la maison avec locataire en place, pas le choix. Il faudra cependant signifier la date de fin de bail dans les annonces, afin d'intéresser d'éventuels acquéreurs, autres que des investisseurs, prêts à attendre la fin du bail. Car, en général, un bien vendu loué, se vend moins cher qu'un bien vendu libre de toute location. En effet, il y a plus d'acheteurs de résidences principales que d'investisseurs sur le marché.

Cordialement
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