Auteur Sujet: travaux: qui doit les faire?  (Lu 7997 fois)

Hors ligne phil850

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travaux: qui doit les faire?
« le: 31 Juillet 2011, 09:20:33 »
Un salon de coiffure est installé en rez de chaussée d'un immeuble dont je me suis porté acquéreur le 28/02/2011.
Il n'était pas question à l'époque de l'achat que le coiffeur s'en aille, il a décidé de rompre son bail (départ à la retraite le 31/12/2011) ce début juillet par lettre d'huissier.
Le coiffeur a acheté le fonds de commerce en 1997 et à l'époque, pas d'état des lieux de faits. Inscrit dans son bail qu'il doit se reporter pour les "charges et conditions" au premier bail datant de 1963 (c'est un salon de coiffure depuis 1963, qui a eu plusieurs coiffeurs locataires) et qui dit :  "les preneurs souffriront les grosses réparations qui pourraient devenir nécessaires à l'immeuble et ce conformément à la loi et ils feront assurer leurs risques d'incendie à une compagnie notoirement solvable."
Dans son bail à lui, fait en 1997, il est aussi inscrit : "les preneurs entretiendront les locaux en bon état de réparations locatives et les garniront de meubles suffisants pour répondre du paiement des loyers et accessoires" Hors, le fil du téléphone pend dans le couloir commun et son boitier est sans cache, l'électricité n'est absolument pas aux normes, voire dangereuse (fouillis électrique indescriptible), il y a une fuite d'eau légère d'un tuyau provenant du salon dans le couloir commun, et il a dit à une amie venue le voir que la chape du sol était totalement à refaire car elle était assez défoncée dans son salon. La vitrine est complètement branlante et la porte d'entrée coince. Parmi tout cela, quelles sont ces obligations avant de partir? Car je sens qu'il ne va rien faire avant son départ. Comme il est assez procédurier, je préfère en parler à quelqu'un qui me donne une réponse claire.
Sachant que sur mon acte de vente, il est inscrit qu'envers le vendeur, l'acquéreur ne pourra se retourner contre lui et prend en l'état (je ne pense pas que ça ait à voir mais au cas où je le signale!)
Je vous REMERCIE BEAUCOUP de m'informer de votre avis dès que possible, c'est très gentil à vous, d'avance.

Hors ligne The_Craft

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Re : travaux: qui doit les faire?
« Réponse #1 le: 31 Juillet 2011, 12:40:11 »
Bonjour,

La loi prévoit que les travaux "courants" soient à la charge du locataire et que les "gros travaux ponctuels" soient à la charge du propriétaire. Malheureusement, sans état des lieux, il est difficile de savoir si certaines des dégradations sont du fait des locataires et donc impossible de le prouver !
Cependant, dans une copropriété, les locataires doivent participer aux frais nécessaires pour entretenir les communs. Dans son bail, vous notifiez que les preneurs souffriront les grosses réparations de l'immeuble et qu'ils devront entretenir les locaux. Deux choses donc :
- Mettez en place votre assemblée générale avec devis à l'appui pour l'électricité et la fuite d'eau. Notifiez dans votre procès verbal qu'il a été décidé en raison de l'urgence des travaux, qu'ils seraient effectués dans les plus brefs délais (Il vaut mieux donc avoir des artisans disponibles). Notifiez à vos locataires par recommandé avec AR que des travaux vont être effectués car il a été remarqué que les conditions d'entretien des locaux communs, notifiées dans les baux, n'ont pas été respectées et que les travaux sont urgents : qu'il a donc été été décidé que des artisans interviendraient dans les plus brefs délais. ( A l'instar d'une installation ou de l'entretien d'un ascenseur, il faudra leur notifier combien va leur coûter ces fameux travaux, qu'ils auraient dû faire effectuer).
- Concernant la chape, malheureusement si elle a été mal posée, ce n'est pas du ressort de vos locataire mais la faute de la personne qui l'a posée : en effet, en regardant vos descriptions, cela vient clairement du pose mal faite ! L'idéal sera de la faire refaire avant d'installer un nouveau locataire. Remarque, vous pourriez en profiter peut-être pour rafraîchir le local, ainsi vous pourrez envisager plus aisément un loyer plus élevé pour le prochain locataire. Je tiens à notifier qu'une chape (donc casser l'ancienne et en reposer une nouvelle) coûte plusieurs milliers d'euros...

Lorsque vous avez acheté, aviez-vous connaissance de tous ces détails qui vous ennuient aujourd'hui. Car en cas de litige, vous avez 1 an après la signature de l'acte authentique pour avoir recours.

Cordialement
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Hors ligne phil850

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Re : travaux: qui doit les faire?
« Réponse #2 le: 03 Août 2011, 08:35:15 »
bonjour,
merci de votre réponse.
Oui, j'ai eu accès aux locaux et donc vu lors de l'achat que l'électricité n'était pas aux normes, que les fils du téléphone pendaient.
Mais concernant la fuite d'eau, je l'ai vu il y a quelques semaines; et concernant la vitrine et la porte qui coince, il ne me l'a montré qu'il y a quelques semaines aussi !
Il n'y a pas d'assemblée générale, je suis le seul propriétaire.
Si je comprend bien, vous me conseillez de lui faire une lettre en AR, mais quelles sont ses obligations s'il décide de l'ignorer?
Je ne savais pas que j'avais un an pour les malfaçons, porte et vitrine rentrent ils dans ce cadre?
Merci d'avance pour ces nouvelles réponses!!

Hors ligne The_Craft

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Re : travaux: qui doit les faire?
« Réponse #3 le: 03 Août 2011, 10:27:06 »
Bonjour,

Le délai d'un an concernent les fameux vices cachés : des détails cachés délibéremment qui auraient pu modifier votre choix et/ou le prix proposé si vous aviez eu vent de ces informations. Aviez-vous eu l'occasion de visiter ce local ?
Concernant les travaux, vous pouvez faire intervenir un huissier pour vous assurer du bon déroulement de la chose.
Sinon, je vous conseille ces 2 articles qui expliquent bien les charges des locataires :

- Via le site pratique.fr http://www.pratique.fr/charges-locatives.html

- Via le site droitdulocataire.fr http://www.droitdulocataire.fr/spip.php?article18

Cordialement
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Hors ligne phil850

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Re : travaux: qui doit les faire?
« Réponse #4 le: 06 Août 2011, 19:16:59 »
Bonjour,

Merci pour votre réponse qui m'éclaire mais j'aimerais confirmation : Je peux lui envoyer un devis d'électricien + un de plombier en lui demandant de remettre aux normes pour le bon état de la location, lettre avec AR, comme vous le notifiez en disant que je vais faire faire en raison de leur caractère d'urgence?
Je reprécise que ce n'est pas une copropriété, je suis seul propriétaire, et que la personne, assez procédurière, est un coiffeur qui s'en va à la retraite en décembre prochain et n'a effectué aucun travaux depuis 15 ans ... d'où l'état lamentable des locaux.
Merci !!!!! d'avance ...

Hors ligne phil850

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Re : travaux: qui doit les faire?
« Réponse #5 le: 14 Août 2011, 16:03:23 »
avez vous reçu mon dernier commentaire? Merci !

Hors ligne AurelienMorillon

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Re : travaux: qui doit les faire?
« Réponse #6 le: 16 Août 2011, 16:34:56 »
Bonjour,

Je crois que Marlène est en vacances jusqu'à la fin du mois, elle ne sera peut être pas aussi active que d'habitude.

En relisant votre échange, je crois que vous vous trompez de cible. Vous n'obtiendrez rien de bien probant en demandant réparation auprès du locataire pour la chape, l'électricité, le téléphone ou la fuite d'eau. Voici pourquoi :


Si je récapitule, vous avez acheté un immeuble en début d'année avec un salon de coiffure en RDC. Le coiffeur vous a envoyé une lettre vous disant qu'il va s'en aller en fin d'année parce qu'il cesse son activité, partant à la retraite. Vous êtes l'unique propriétaire des lieux.

Vous avez remarqué plusieurs problèmes liés à son local :
- Non conformité de l'électricité
- Fil téléphone qui pend
- Fuite d'eau à partir d'un tuyau venant de son local

Concernant la chape, le mieux serait d'aller constater les dégâts vous même, en expliquant à votre locataire que vous souhaitez faire valoir votre droit de visite annuel pour provisionner un rafraichissement des locaux.

Je rejoins Marlène à propos de ses remarques concernant les réparations locatives . Pour résumer simplement : Les réparations locatives sont à la charge du locataire lorsqu'il s'agit d'objets qu'il peut manipuler. Robinets, gonds, poignées de porte, serrures, prises électriques, interrupteurs, etc.
Par contre, ce qui se trouve dans le bâti est à la charge du propriétaire.

Pour la mise aux normes de l'électricité, vous avez du avoir un diagnostic électrique fourni avec le DTI, avant signature chez le notaire. Si les problèmes de normes évoqués sont indiqués dans le diagnostic électrique, alors vous l'avez "dans l'os" à mon avis, parce que vous êtes sensé avoir lu les procès verbaux des différents diagnostics.
Par contre, s'ils ne sont pas mentionnés, alors il s'agit d'un problème de vice caché que vous devez résoudre avec l'ancien propriétaire. Que ce soit le locataire qui y ait touché ou non, ce n'est pas votre affaire : c'est un différend que le vendeur devra régler avec le locataire.

Pour la fuite d'eau, c'est un vice caché à régler avec le vendeur encore une fois. Mais s'il est tatillon, il voudra que vous lui prouviez qu'elle était déjà présente quand vous avez signé chez le notaire. Rapport d'expertise, contre-expertise, recommandés croisés ... Des fois c'est moins couteux en temps et en argent de faire réparer soi même.

Pour le fil téléphonique, même sanction que pour la fuite d'eau, j'en ai bien peur.
Fondateur d'Alliance Habitat
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