Auteur Sujet: Problème de vente entre particulier et agence  (Lu 21831 fois)

Hors ligne Bynou

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Problème de vente entre particulier et agence
« le: 23 Novembre 2011, 23:56:56 »
Bonjour,

je me permets d'ouvrir un nouveau sujet car je n'ai pas pu trouver la réponse à mon problème sur le forum.

A la date du vendredi 11/11/2011 j'ai signé un mandat simple avec une agence sur Antibes, 285000 Euros net vendeur, plus 14000 d'agence. J'ai signé celui-ci chez moi bien qu'il soit noté (en tout petit) qu'il a été signé chez le mandataire. Ce détail peut être important pour la suite :)

Entre temps mes voisins ont su que mon appartement était à vendre et le lundi 14/11/11 ils me remettent une lettre avec une proposition d'achat à 290000 Euros net vendeur.

Etant de bonne foi, dès le lundi 14, je préviens l'agence que j'ai une offre de mes voisins.
Le lendemain matin, mardi 15/11/11, l'agence me téléphone pour avoir des informations sur l'offre. Donc je donne le montant et je stipule que nous allons l'accepter. Le ton au téléphone devient alors moins cordiale. Elle me demande ce que l'on fait maintenant, et me propose de maintenir la visite d'aujourd hui et d'annuler celle de demain. Je ne me méfie pas et je réponds "si vous voulez". Je lui fais confiance...

Et là ce dernier visiteur a "le coup de coeur" et fais une proposition au prix du mandat, plus précisément 292000 Euros net vendeur + 8000 de frais d'agence (dixit l'agence en sortant de la visite mais ne nous laisse rien sur place, bluff ou pas!!!). Néanmoins l'agence ne me fournit aucun document et m'indique que je dois d'abord contre-signer ou refuser l'offre que j'ai entre les mains avant de me proposer celle-ci. Soit...

Je décide d'accepter l'offre des voisins et contre-signe à la date du 15/11/11.

Le lendemain j'appelle l'agence pour les prévenir... Coup de théâtre!!! L'agence me dit au téléphone que nous sommes sous mandat et que je ne peux pas refuser une offre au prix du mandat, et que je ne suis absolument pas engagé avec mes voisins. Nous sommes le 16, l'intimidation commence et je n'ai toujours pas vu l'ombre d'une offre écrite de leur part, je sais juste que l'agence fait tout pour que je refuse celle de mes voisins. D'un ton ironique, elle me précise qu'elle ne savait pas que j'avais une offre, qu'un coup de téléphone n'est pas une preuve que nous les avions prévenus... que maintenant je suis obligée de signer avec eux, sous peine d'attaques en justice...

Le soir même je lis les détails du mandat et je comprends mon erreur, jamais je n'aurais du accepter cette dernière visite. L'agence a effectivement profité de mon ignorance...Néanmoins j'envoie immédiatement un fax (à la date du 16/11/11) et une lettre avec AR (vive internet, à la date du 17/11/11 à 00:03) pour informer l'agence de mon offre (et que celle ci soit valable) et donc mettre fin au mandat (ils l'ont reçue le 19/11/11).

A la date du 18/11/11 je reçois en AR (qui a été envoyé à 9h00 du matin au bureau de poste à la date du 17/11/11, je pense suite à mon fax) la fameuse offre de ce dernier visiteur (signé à la date du 15/11/11) avec un compromis pré-rempli. D'ailleurs, le montant a encore changé, 293000 euros + 7000 de commission.
Nous répondons en stipulant une nouvelle fois, que nous avons reçu une offre de nos voisins datée du 13, contre-signée le 15, et que nous les avions prévenu le 15 par téléphone, le 16 par fax et le 17 par recommandé avec AR...

A la date du 23, un nouveau coup de téléphone de l'agence souhaitant négocier ensemble et nous menace de gros problèmes juridiques, voir de bloquer la vente de l'appartement... Allez encore et toujours de l'intimidation (je vous passe les détails)... Par contre  si on passe donner à l'agence une partie de la commission (l'agence ne veut plus que 3500euros...), il n'y aura plus de problème... l'histoire sera réglée...

Je pense que la mauvaise foi de l'agence ne fait aucun doute, mais aujourd'hui j'aimerais bien savoir si je risque des dommages et intérêts d'un point de vue purement juridique.

Voici mes questions:
Le fait que j'ai envoyé mon AR, le 17/11/11, avant de recevoir l'offre de l'agence, le 18/11/11, est-il un fait suffisant pour casser le contrat unilatéralement?
Quelle est la valeur juridique de l'offre de mes voisins sachant que j'ai contre-signé le même jour que l'offre de l'agence?
Même si le mandat indique le contraire puis je jouer sur le fait que j'ai signé le mandat chez moi (d'où 7 jours de rétractations durant lesquels je ne peux pas recevoir d'offre de l'agence je crois bien)?
Est ce que l'agence peut vraiment me bloquer la vente de l'appartement?
Est ce qu'il est possible d'attaquer l'agence pour abus de confiance et tentative d'intimidation?


Bref une histoire de fou... A l'heure d'aujourd'hui l'agence me menace mais ne m'a pas attaqué :) Je veux juste savoir si je suis bien dans mes droits.

En attente de vos conseils/réponses.








 

Hors ligne AurelienMorillon

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #1 le: 25 Novembre 2011, 09:43:04 »
Bonjour,


Il y a 2 types d'agents immobilier :
- Le professionnel talentueux qui s'épanouit en offrant un service de qualité
- Le médiocre qui n'arrive pas à vendre et qui devient agressif, voir procédurier
La crise de 2008 a éliminé une bonne partie du deuxième type. Je suis attristé qu'il en reste encore...

Si votre agence arrive à prouver que le fait d'avoir vendu par vous-même leur a causé un manque à gagner, vous risquez en effet de devoir verser des dommages et intérêts, incluant le manque à gagner estimé, plus leurs frais d'avocats.

Une piste de travail consiste à trouver une faille dans le mandat pour le rendre caduque. C'est cavalier, mais à la guerre comme à la guerre :)
- Avez vous signé un mandat exclusif ou semi exclusif (le second vous laissant le droit de vendre par vous même moyennant une indemnité de promotion à l'agent) ?
- Contrôlez la validité du mandat. Si le contrat ne précise pas une date limite d'effet, le mandat est considéré nul.
- Si vous pensez qu'il ssont hors des clous, rendez vous à l'agence avec un huissier et demandez leur de vous présenter la carte professionnelle de l'agent avec qui vous avez signé le mandat. Contrôlez (et faites constater) la date à laquelle elle a été renouvelée pour la dernière fois. (Elle doit être renouvelée chaque année)

Enfin, consultez la loi Hoguet et cherchez quelque chose qui pourrait les mettre en défaut :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068387
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Hors ligne Bynou

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #2 le: 25 Novembre 2011, 19:05:41 »
En fait il s'agit d'un mandat simple. Il est ni exclusif, ni semi-exclusif.

L'agence n'a réalisé que 3 visites et le bien a été sur le site "le bon coin" avec des photos fournies par nous même.

Je me posais plus de questions sur le fait qu'on avait une offre des voisins entre nos mains que nous avons contre-signé avant de recevoir leur offres. Sachant que nos lettres avec AR se sont croisées.

Les seuls failles du mandat (je pense):
 - Le mandat a été signé à mon domicile (mais je n'ai pas vraiment de preuves)
 - Il y a les 2 signatures mais une seule annotation "lu et approuvé"

Hors ligne Valouest

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #3 le: 26 Novembre 2011, 17:36:05 »
Bonsoir,

Je ne sais si j'ai tout compris mais il me semble que :

. votre voisin vous a fait une offre que vous avez contresignée avant tout offre de la part de l'agence, n'est-ce pas ?

. que vous avez averti l'agence de cette offre dès le lendemain, n'est-ce pas ?

En outre, cette agence vous a fait signé chez vous un mandat de vente sans le coupon relatif au délai de rétractation.

Son compte est bon, ça lui apprendra à se ficher de la tête des gens !

Dès maintenant, vous lui envoyez une lettre RAR à votre agence rappelant que :
1. le mandat étant simple, vous pouviez trouver un acheteur par vous-même
2. c'est d'ailleurs ce que vous avez fait et qu'avant toute offre de sa part, vous avez signé une offre par vous-même
3. vous l'avez avertie immédiatement de cette offre et que, donc, vous avez respecté les termes de votre contrat
4. c'est pas joli d'essayer de gruger les gens en leur faisant signer un mandat de vente chez eux, sans coupon relatif au bon de rétractation, et je dirais même que c'est illégal !

et qu'en conséquence, s'ils continuent à vous embêter, c'est vous qui les assignerez en justice !

Non mais !

Cdlt

Hors ligne Bynou

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #4 le: 27 Novembre 2011, 14:20:34 »
Je vais essayer de clarifier :P

. votre voisin vous a fait une offre que vous avez contresignée avant tout offre de la part de l'agence, n'est-ce pas ?
       - Tout à fait!

. que vous avez averti l'agence de cette offre dès le lendemain, n'est-ce pas ?
       - Oui nous avons averti l'agence le jour même, mais par téléphone. Malheureusement notre mandat stipule qu'il faut envoyer une lettre avec AR pour les en informer officiellement. Et c'est là que nous nous sommes fait berner par l'agence.
       - En effet nous avons accepté une visite alors que nous avions déjà une offre d'un particulier entre les mains. Et ce dernier visiteur a fait une offre au prix du mandat. Maintenant l'agence joue sur le fait que nous ne les avions pas informés de notre première offre et qu'eux nous ont présenté une offre au mandat. De ce fait on leur doit les frais d'agence.


Il est évident que l'agence est de très mauvaise foi. A l'heure d'aujourd'hui ils nous mettent la pression et nous ne savons pas trop si c'est du lard ou du cochon. Nous voulons juste être sûr que nous avons des éléments entre nos mains qui puissent les mettre en porte-à-faux. Le coup du mandat signé à notre domicile est une piste.

Cordialement
Mathieu


Hors ligne Valouest

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #5 le: 27 Novembre 2011, 18:42:50 »
Bonsoir,

Votre acheteur peut témoigner du jour de la visite et- du jour où il vous a fait une offre ... qui sera forcément antérieure à toute visite effectuée par le biais de l'agence.

Votre relevé de téléphone peut éventuellement prouver que vous avez bien appelé l'agence dès le lendemain, même si effectivement ce ne sera pas une preuve tangible de vos propos.

Il est en effet évident que l'agence est de mauvaise foi et à mon avis, elle ne tiendra pas la route devant la justice ... Dans ce cas, la meilleure défense, c'est l'attaque, alors attaquez donc !

Et envoyer leur cette lettre Recommandée avec AR dans les termes que je vous ai conseillés sur mon post précédent et en précisant que vous leur confirmez l'offre d'achat que vous avez reçue et dont vous les aviez informés par téléphone à telle date.

Vous me tiendrez au courant de leur réaction !

Cdlt

Hors ligne Bynou

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #6 le: 27 Novembre 2011, 22:29:54 »
En fait nous avons déjà envoyé un courrier pour résilier le mandat et les informer que nous signerons avec nos voisins.

Je pense qu'ils ont essayé de nous mettre la pression et que ça n'ira pas plus loin. Mais je voulais avoir qqs avis extérieurs.

Je vous tiendrai au courant si ça bouge :)

Hors ligne Valouest

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #7 le: 28 Novembre 2011, 13:22:08 »
OK !

Hors ligne Bynou

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #8 le: 03 Décembre 2011, 12:33:29 »
Bon nous venons de recevoir une Lettre Recommandée AR. Il mentionne que nous sommes liés au mandat par le Titre II, Article 4, paragraphes a, c et d, Articles 1142 et 1152 du code civile...

Bref je vais répondre ce que vous m'avez conseillé!


Hors ligne Valouest

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #9 le: 03 Décembre 2011, 21:44:22 »
Bonsoir,

J'ai beau regarder le Code Civil : http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721

je ne vois pas de Titre II, article 4 qui soit en rapport avec l'affaire !! pour la bonne raison que le Titre II commence par l'article 34 ! Sans compter que le Titre II traite des actes d'état-civil ... donc, votre agent : soit il a bu, soit il raconte n'importe quoi pour vous impressionner ... ce que je trouve ridicule car il suffit de taper sur Google pour savoir à quoi s'en tenir ...

Quant aux articles 1142 et 1152, ils peuvent se retourner contre lui puisque le mandat que vous avez signé est un mandat simple, ce qui signifie que vous pouviez trouver votre acheteur par vous-même : il cherche donc à vous faire peur mais il ne prouve rien avec ces articles. Ils auraient été utiles seulement si vous aviez chercher à négocier directement avec un acquéreur que l'agence vous aurez présenté !

Racontez les faits dans l'ordre chronologique comme vous l'avez fait ici et le plus clairement possible. de manière à ce que cela serve de trace. Et précisez que vous avez reçu ce compromis sans aucune négociation ou entente ou accord préalable de l'offre de votre part : là, c'est lui qui n'a aucune preuve écrite à fournir pour établir qu'il pouvait rédiger ce compromis !

De toute manière, c'est la première offre acceptée qui compte.

Hors ligne Bynou

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #10 le: 04 Décembre 2011, 23:02:05 »
Désolé pour la confusion, en fait Titre II article 4 sont des points mentionnés dans le mandat lui-même, rien à voir avec le code civile. Je pensais que tous les mandats avaient une "base" commune.

Je les rajouterai explicitement plus tard dans la semaine.

Hors ligne Valouest

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #11 le: 05 Décembre 2011, 16:25:40 »
J'ai pas tout compris ! Ils vous disent quoi dans leur lettre alors ?

Hors ligne Bynou

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #12 le: 11 Décembre 2011, 11:17:44 »
En fait je pense que vous avez bien tout compris. Il vous manquait juste les articles que voici :)

Titre II, article 4, sont propres à notre mandat:
Citer
Titre II - Obligations du mandant
4. Clause pénale
De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant:
a - S'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente out tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire.
b - S'interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.
c - Le mandant garde toute liberté de procéder lui-même ou par un autre cependant, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec A.R. les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuel intervenu.
Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandat les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur.


Voilà vous savez tout :) Et comme expliqué auparavant ils jouent sur le fait que nous n'avons pas prévenu par lettre avec A.R. dans les temps (mais nous avons appelé et faxé les documents) et surtout que nous avons fait la connerie d'accepter une dernière visite (à 12h00 et nous avions prévenu le matin) qui a débouché sur une proposition d'achat au prix du mandat.


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Re : Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #13 le: 11 Décembre 2011, 12:21:55 »
En fait je pense que vous avez bien tout compris. Il vous manquait juste les articles que voici :)

Titre II, article 4, sont propres à notre mandat:
Citer
Titre II - Obligations du mandant
4. Clause pénale
De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant:
a - S'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente out tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire.
b - S'interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.
c - Le mandant garde toute liberté de procéder lui-même ou par un autre cependant, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec A.R. les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuel intervenu.
Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandat les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur.


Voilà vous savez tout :) Et comme expliqué auparavant ils jouent sur le fait que nous n'avons pas prévenu par lettre avec A.R. dans les temps (mais nous avons appelé et faxé les documents) et surtout que nous avons fait la connerie d'accepter une dernière visite (à 12h00 et nous avions prévenu le matin) qui a débouché sur une proposition d'achat au prix du mandat.



oui, en fait, c'est une clause qui apparaît sur tous les mandats de vente (normalement !) ...

Bon, c'est votre parole contre la leur ... de toute façon, vous avez votre offre contresignée à la date du 15 ... et eux ne peuvent pas fournir la même chose ... ils ne peuvent que dire qu'ils ont fait une visite le 15 ... et qu'ils se sont dépêchés d'établir un compromis de vente à leur acheteur et de le faire signer dans la foulée, mais vous, vous ne l'avez pas signé !

Donc, si effectivement, ils vous assignent en justice, les faits seront laissés à l'appréciation du juge ... mais vous pouvez demander à vos propres acheteurs du moment où ils ont visiter la maison et du moment où ils vous ont fait leur offre ... afin de permettre au juge d'établir une chronologie des événements ...

La proposition d'achat de leur acquéreur n'a pas de valeur particulière puisqu'elle n'est pas contresignée ... pas plus que le compromis ... puisqu'il a été fait sans votre accord et sans acceptation de votre part de l'offre d'achat ...

Voilà tout ce que je peux vous dire. Le reste, c'est la justice qui décidera si finalement, ils décident d'y faire appel ... mais ce sera à eux de faire la preuve de ce qu'ils avancent ... or, des preuves, ils n'en ont pas : ils n'ont que des documents qu'ils ont établis eux-mêmes et de leur propre chef et qui n'ont jamais été acceptés par vous ...

Cdlt

Hors ligne Bynou

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #14 le: 13 Décembre 2011, 21:31:42 »
Merci beaucoup pour vos réponses! Je vous tiens au courant sur ce forum bien sûr  ;)

Hors ligne Valouest

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #15 le: 14 Décembre 2011, 19:06:18 »
J'y compte bien !  ;)

Hors ligne Bynou

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #16 le: 01 Janvier 2012, 16:36:45 »
Bonne année aux lecteurs du forum!!!

Pour 2012 nous avons le plaisir de prendre RDV avec un avocat :P Et oui nous avons été contactés par l'avocat de Norman Parker Antibes. Il nous demande un règlement à l'amiable pour le moment...

Nous allons étudier nos droits plus en détails. Comme d'hab nous vous tenons informer de la suite. J'espère vraiment que ça sera en notre faveur!

Ciao

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #17 le: 01 Janvier 2012, 17:59:31 »
Bonne année Bynou !

Un accord à l'amiable ? à voir !

A bientôt !

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #18 le: 01 Janvier 2012, 22:46:35 »
En faite nous n'avons nullement envie de négocier à l'amiable,
on allons voir un avocat pour savoir si nous sommes dans nos droits et dans ce cas, si l'agence nous attaque en justice nous irons en justice.
Si l'avocat pense que c'est peine perdue, nous négocierons avec l'agence.
Qu'en pensez vous?


Hors ligne AurelienMorillon

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #19 le: 02 Janvier 2012, 08:58:31 »
Bonne année à vous aussi Bynou !

En effet, je pense que votre décision est la plus sage.
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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #20 le: 05 Janvier 2012, 11:47:14 »
Bonjour Bynou,

Pour ma part, j'estime que vous êtes dans votre droit : l'offre de votre voisin et son acceptation ont eu lieu avant toute autre offre ou acceptation ... recueillez toutes les preuves nécessaires allant dans ce sens ... faites faire au besoin une attestation sur l'honneur de votre voisin, quant aux dates de visites, aux appels téléphoniques concernant l'offre et l'acceptation verbale de l'offre, facture détaillée de téléphone à l'appui ... par prévention ...

Je pense aussi qu'un accord à l'amiable implique, par principe, que vous auriez failli à vos obligations, ce qui n'est pas le cas.

Cette agence est procédurière et acharnée mais elle n'est pas dans son droit. Faites le lui savoir une bonne fois pour toute en lui rappelant que la vente est en cours. Et qu'elle aille se faire voir avec son avocat !

Cdlt

Hors ligne cimm

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Re : Problème de vente entre particulier et agence
« Réponse #21 le: 07 Juin 2012, 21:00:25 »
Un mandat n'autorise pas l'agence -sauf mention expresse, voir l'art. 72 du décret - à engager le vendeur. Vous n'êtes donc pas tenu par l'offre du client de l'agence. Au pire risquez vous des DI en refusant l'offre, si elle est au prix du mandat, mais s'agissant d'un mandat simple vous aviez parfaitement le droit de vendre vous-même à quelqu'un d'autre pendant le cours du mandat, sans avoir à indemniser l'agence. A condition de prévenir immédiatement.