Auteur Sujet: location avec promesse d'achat  (Lu 11645 fois)

Hors ligne joelimmo

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location avec promesse d'achat
« le: 24 Novembre 2011, 14:36:36 »
Bonjour à tous,
Je veux acheter cette maison mais n'étant pas encore prèt ,j'ai 2 options :1)location avec promesse d'achat(en un seul contrat je suppose) 2)location et compromis ou promesse de vente(deux contrats ,à moins que ca se fusionne)
1) Quelle peut être la durée d'une location avec promesse d'achat ?
    Dans ce cadre-la, le proprio est-il obligé d'attendre mon incapacité éventuelle à acheter avant de chercher un autre acquéreur? bien sur,incapacité prouvée(refus de la banque etc..)
    Les loyers perçus peuvent-ils être déduits du montant de l'acquisition ?

2) Sinon, je loue et signe dès maintenant (histoire de bloquer l'affaire),une promesse de vente ou compromis d'un an maxi ,le temps de préparer un dossier potable pour la banque.(je m'y connais en montage de dossier).

Je n'ai pas d'apport en ce moment , d’où l'idée du compromis. Je signale que je suis en bon terme avec le proprio,mais je ne veux plus perdre de temps,vu son age et sa santé(fort diabète). Avec les héritiers,tout serait plus compliqué,je le crains donc je dois concrétiser vite et lui est du même avis;il préfère vendre avant de ...

J'aimerais connaitre les avantages et inconvénients des 2 formules que nous discuterons tous les deux.
 Merci infiniment et à bientôt.
JOEL

P.S)j'ai pensé aussi au viager.mais il y a des héritiers...

Hors ligne AurelienMorillon

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Re : location avec promesse d'achat
« Réponse #1 le: 28 Novembre 2011, 14:15:40 »
Bonjour,

Les banques demandent 3 à 6 mois d'historique bancaire, donc un compromis de vente avec un délai d'actage dans 6 mois et clause résolutoire relative au prêt de 4 mois devrait être ok.

En l'attente, vous pouvez en effet occuper les lieux avec l'appui d'un contrat de location pour officialiser les choses.
A vous de vous arranger pour que le prix de vente indiqué sur le compromis de vente tienne compte des quelques mois de loyer que vous allez lui verser.

Pour que ce soit fiscalement le plus avantageux pour le propriétaire, vous pourriez envisager de louer en LMNP dans un cadre saisonnier/touristique (71% d'abattement). Ca fonctionne tant que la durée de location est inférieure à 9 mois consécutifs (Attention, c'est zoné donc il faut vérifier avec le centre des impôts).
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Hors ligne joelimmo

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Re : location avec promesse d'achat
« Réponse #2 le: 16 Décembre 2011, 14:30:30 »
Bonjour Aurelien,
Et merci pour la réponse.Seulement,
puis-je signer le Compromis sans verser d'argent ? A moins de laisser un chèque en caution mais cela se fait-il ?!
D'autre part, vous ne m'avez rien dit sur le Viager . Est-ce envisageable dans la situation actuelle (le proprio n'habite pas les lieux)?
Merci encore.Bonne journée.
joelimmo.

Hors ligne AurelienMorillon

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Re : location avec promesse d'achat
« Réponse #3 le: 21 Décembre 2011, 10:28:46 »
Pour le viager, je ne connais pas assez pour vous renseigner. Peut être que Valouest ou TheCraft auront plus d'infos ?

Pour le compromis de vente, ça ne coute rien si c'est fait sous seing privé et vous n'êtes pas obligé d'insérer une clause concernant l'indemnité d'immobilisation.

Attention cependant si la situation est réellement urgente : Il faut de préférence acter dans les plus brefs délais.

Une connaissance est tombé dans une galère infernale suite au décès de son vendeur quelques jours avant passage chez le notaire. Les héritiers ont fait trainer l'affaire pendant des mois. Heureusement qu'il n'avait pas envoyé son préavis, il se serait retrouvé à la rue ...
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Hors ligne joelimmo

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Re : location avec promesse d'achat
« Réponse #4 le: 26 Décembre 2011, 15:49:22 »
Bonjour Aurélien,
Justement,il devient urgent de finaliser cette affaire.Il faut que ce soit dans l'année mais le 1er semestre c'est trop juste.
Dans le cas votre connaissance que vous avez cité,les héritiers ne sont-ils pas obligés de respecter les termes du compromis,suite au décès du vendeur ?! en fait,c'est ma grosse peur que çà arrive.
Le contrat de location doit-il etre lier ou détaché du compromis?
Merci encore.
joel

Hors ligne joelimmo

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Re : location avec promesse d'achat
« Réponse #5 le: 05 Janvier 2012, 15:02:03 »
Bonjour Aurélien;bonjour à tous,
Mon 1er voeu pour l'année nouvelle est que le Forum perdure car il est riche d'info et nous enrichit par la meme.
Je souhaite à tous ,enfin je nous souhaite une bonne Santé (tant physique que morale) afin que nous puissions continuer de réver(réveurs actifs bien sur).Car sans rèves,la morosité ambiante nous emporte dans sa vague négative.Merci à Aurélien, au Craft, au forum, à toute l'équipe,au site toute entier,de nous apporter des éléments à ajouter à la réalisation des nos rèves ou une partie de nos rèves.MERCI  encore.
Je précise ma dernière question : dois-je signer un contrat de location + un compromis de vente (annexé au contrat?
ou est -il préférable un contrat de location-accession à la propriété ?
 Les Héritiers peuvent-ils modifier ou casser le ou les contrats en cas de Décès du vendeur ?
Salutations et  bonne journée.
joelimmo.

Hors ligne AurelienMorillon

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Re : location avec promesse d'achat
« Réponse #6 le: 10 Janvier 2012, 14:29:53 »
Merci Joel, meilleur voeux à vous également :)

Je n'ai pas assez d'expérience dans les successions pour vous aider davantage. Je pense qu'il faudrait mieux en discuter avec votre notaire, qui à défaut d'avoir l'habitude de cette situation, pourra puiser dans un fond documentaire beaucoup plus important pour trouver une solution à toute épreuve.
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Re : location avec promesse d'achat
« Réponse #7 le: 20 Janvier 2012, 20:12:13 »
Bonjour Joël,

Tout se négocie ... ou presque ! donc, donc tout dépend des clauses et des dispositions de chacune des options que vous envisagez ... et puis, il faut connaître aussi votre objectif ... et votre situation ...

Vous dites que vous n'êtes pas encore prêt : quand le serez-vous et pourquoi n'êtes vous pas prêt à acheter dès maintenant ?

Vous pouvez signer une promesse unilatérale de vente : là, c'est le vendeur qui s'engage à vendre ... cette promesse induit une durée d'option pendant laquelle lui est lié mais pas vous, pas tant que vous n'aurez pas "levé l'option" (la durée d'option est en général de deux à trois mois) ... à partir du moment où l'option est levée, la PUV devient un compromis de vente et vous êtes lié de la même façon.

L'avantage : ça vous fait gagner deux à trois mois.

Autre avantage, à condition d'y inclure une clause "d'obligation de donner", c'est que le vendeur est obligé de vendre ...

Dernier avantage et non des moindres : cette PUV se transmet aux héritiers, ils ont donc l'obligation de poursuivre l'opération en cas de décès du vendeur.

Cdlt