Auteur Sujet: STUDIO ENTRESOL ARTICLE LOI L 1331 22 - COURRIER ARS  (Lu 9782 fois)

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STUDIO ENTRESOL ARTICLE LOI L 1331 22 - COURRIER ARS
« le: 25 Décembre 2012, 09:25:51 »
Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement que j'ai acheté en septembre 2003 qui est situé en entresol, ce sont des anciennes lingeries, que le vendeur a transformé en studio de 24 m2. j'ai achete ce studio loué en 2003;

il est donc situé en sous-sol de l'immeuble, il comporte une salle de bains de 4,57 m2 - avec (lavabo baignoire, WC, et la place pour mettre une machine à laver) - une pièce à vivre de 17.81 m2 et un dressing de 2.37 m2 soit une surface de 24.75 m2 loi Carrez.

celui ci a deux fenêtres d'une largeur de 1.21m chacune et une hauteur de 80.5 cm (étant en rez de chaussée celle-ci comporte des barreaux). 

deux radiateurs en fonte - qui chauffent très bien (chauffage collectif)

une cuisine avec hotte aspirante - et plaques électriques et frigo neuf

c'est appartement est loué depuis 10 ans sans aucune vacance par des locataires qui ont toujours payés leurs loyers et sans remarques de leur part.

en juin dernier, j'ai reloué ce studio à une jeune fille en novembre de cette année elle m'informe que l'appartement est humide - qu'il y a des moissisures dans un angle de l'appartement. Je fais donc venir une entreprise spécialisée en humidité, qui me dit devant elle que c'est un mode de vie et qu'elle doit aérer son appartement. Aujourd'hui je reçois un courrier de l'ARS, m'annonçant un signalement de la Mairie et que l'appartement étant situé en sous-sol, il en ressort de cette enquête que ces locaux ne peuvent être mis à disposition à des fins d'habitation, dans la mesure où il s'agit de locaux impropres à l'habitation ainsi que le prévoit le code de santé publique (article 1331.22) une procédure en ce sens est donc engagée

cet article stipule en effet que "les caves sous sols combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux"

Que dois-je faire ?

Cordialement

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Re : STUDIO ENTRESOL ARTICLE LOI L 1331 22 - COURRIER ARS
« Réponse #1 le: 26 Décembre 2012, 17:58:51 »
Bonjour,

Pour vous répondre au mieux, voici déjà la loi complète :

Article L1331-22
Modifié par Ordonnance n°2010-177 du 23 février 2010 - art. 26

Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès ou l'usage des locaux aux fins d'habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l'Etat. Ces mesures peuvent faire l'objet d'une exécution d'office.

Les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d'assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l'article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l'article L. 521-3-2 sont applicables.

Pour mieux comprendre la loi, que dit-elle ?
On considère que pour aménager un sous sol il faut respecter plusieurs choses:
Tout d'abord, si le bien est en copropriété, il faut obtenir l'accord de la copropriété pour modifier la destination des surfaces.
Déposer une déclaration de travaux auprès de la mairie pour indiquer le changement de destination
A la fin des travaux, déposer une déclaration H2 au centre des impôts du lieu de situation du bien

Toutes ces conditions ont-elles été respectées ? Avez-vous en votre possession les documents permettant de le prouver ?

Ensuite, il y a quelques règles minimum à respecter pour considérer un logement en sous-sol louable :
Hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
Surface habitable d'au moins 9 m²
Une ouverture à hauteur d'homme, un éclairage naturel et la possibilité d'être ventilé
Posséder l'eau (chaude et froide), une espace toilette (avec douche ou bain) et un WC séparé du lieu de repas

Le logement répond-il à ces conditions ?

Voici les premières questions que vous devez vous poser pour vous défendre au mieux. Bien sûr que vous avez le droit de louer en sous-sol mais sous certaines conditions. Ensuite, il faut noter que cette fameuse loi parle en gros de « louer une cave ». Dans votre cas, c'est un logement qui ne peut plus être qualifié de cave si tous les procédures (impots, mairie) ont été respectées. Enfin, l'idéal pour vous est de faire intervenir un huissier pour faire constater l'état du bien et le fait qu'il soit parfaitement louable. Effectivement, il existe un risque d'humidité. Il vous prouver alors que cela ne vient pas de la façon dont a été conçu le logement, qu'il répond aux normes et qu'une bonne aération est nécessaire également dans ce type de logement.

Cordialement
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Re : STUDIO ENTRESOL ARTICLE LOI L 1331 22 - COURRIER ARS
« Réponse #2 le: 26 Décembre 2012, 19:33:44 »
Bonjour,

je vous remercie pour toutes ces précisions, le logement a été acheté en septembre 2003 - il était loué lorsque je l'ai acheté - loi Carrez 25m2 ce sont des anciennes lingeries, qui n'ont pas été modifiées mais transformées par l'ancienne propriétaire en studio - sur le titre de propriété il est stipulé entresol - et 2 lots de lingerie - avec des tantièmes de copropriété

ce studio comporte une pièce principale avec un coin kitchenette de 17.m2 et une salle de bain de 4.80m2 avec lavabo baignoire et WC eau chaude eau froide - deux fenêtres dans la pièce principale donnant sur l'extérieur de 1.20  m de larg x 0.80 de haut un dressing de 2.50m2 - deux radiateurs en fonte chauffage collectif de la copropriété - hauteur plafond 2.20m

ce studio est loué depuis 9 ans sans qu'il y ait eu aucun problème de la part des locataires, le studio n'est jamais resté vide - et il n'était pas humide, il se trouve que je l'ai reloué en juin dernier à une personne qui a priori n'aère jamais le studio, et elle a constaté en novembre qu'elle avait des moisissures à l'angle d'un plafond, j'ai fait venir une entreprise qui a testé qui n'a trouvé aucune humidité - mais de la condensation sur les fenêtres, elle a reconnu qu'elle n'ouvrait pas beaucoup les fenêtres, à son entrée elle a jeté les robinets de radiateur en fonte pour soi disant mettre des robinets thermostatiques, ainsi que le bouchon de vidange du radiateur, je lui ai confirmé que c'était un chauffage collectif et qu'elle ne pouvait pas changer des robinets, elle devait faire réparer son erreur, j'avais contacté le chauffagiste de la copropriété, malheureusement j'ai constaté en venant voir ses problèmes d'humidité qu'elle n'avait pas fait réparer depuis juillet, il y a donc un radiateur sur les deux qui fonctionne. elle a cassé du carrelage et tordu l'évier en faisant tombé un objet très lourd.

Voilà où j'en suis, la copropriété a donné son accord puisqu'elle facture des charges pour le studio, et je participe aux travaux de la copro - les lingeries existaient déjà il n'y a donc pas eu de transformation.

J'ai répondu ce jour à l'ARS en recommandée en leur donnant toutes les informations que je viens de vous donner ainsi que les problèmes de radiateur. Moi je ne m'oppose pas à améliorer le studio si besoin est mais à la condition que la locataire s'engage à réparer les dégâts causés dans l'appartement qui n'est pas très bien tenu, c'est un mode de vie, de ne pas aérer son logement.

Qu'en pensez-vous ? d'avance merci de votre réponse

Hors ligne The_Craft

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Re : STUDIO ENTRESOL ARTICLE LOI L 1331 22 - COURRIER ARS
« Réponse #3 le: 27 Décembre 2012, 15:11:37 »
Bonjour,

Je pense que votre locataire essaie de jouer sur la loi en considérant qu'une cave, à proprement parler ne peut être une habitation (en gros mettre un lit et un armoire dans une cave et dire "A louer"). Dans votre cas, vous respectez la loi, à ce que j'ai pu lire sur vos messages. Votre locataire essaye de mettre en jeu également sa santé. Sincèrement, protégez-vous au maximum et prenez le taureau par les cornes dès le départ, car les locataires sont tout de même mieux protégés que les propriétaires. Faites donc constater le respect de la loi que nous avons étudié dans le précédent message par un huissier (faites constater en même temps les dégats, les changements pas très judicieux de la locataire, le manque d'aération). Puis envoyez ce constat, avec le constat de l'entreprise sur l'absence d'humidité, en réponse à l'ARS. Je ne pourrais que trop vous conseiller de vous protéger car j'ai malheureusement vu des histoires de tâches d'humidité finir au tribunal, et parfois le propriétaire finit avec des D.et I. à payer, même quand le locataire est de mauvaise foi...
Cordialement
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