Auteur Sujet: congé du locataire avec préavis réduit injustifié  (Lu 6870 fois)

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congé du locataire avec préavis réduit injustifié
« le: 22 Février 2013, 14:54:19 »
Bonjour,
Un locataire résilie son bail avec un délai réduit motivé par son état de santé.
Son âge à la date de sortie est de 56 ans.
Or cette disposition est réservée aux personnes de plus de 60 ans.
Le délai réduit n'est donc pas fondé.
Questions:
- Suis-je fondé à exiger les loyers correspondants au délai normal ? (qui est de 3 mois )
- Même question si le logement est reloué dans la foulée ?
 ( sachant que le nouveau locataire est trouvé par une agence et non présenté par l'occupant précédent )
- Même question pour les charges ?  

A bientôt de vous lire

Hors ligne AurelienMorillon

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Re : congé du locataire avec préavis réduit injustifié
« Réponse #1 le: 22 Février 2013, 15:15:19 »
Si les conditions de réduction de préavis pour la résiliation de bail ne sont pas respectées, sa demande est caduque et il doit en refaire une avec les dates adéquates. Il doit vous verser les loyers correspondants.

Si vous trouvez un nouveau locataire avant la fin du préavis et que ça lui rend service, vous pouvez vous arranger avec lui pour récupérer les clés plus rapidement et corriger le loyer au prorata temporis.

Le nouveau locataire paiera à son tour, éventuellement au prorata temporis, mais en aucun cas, vous ne percevrez deux loyers à la fois pour le même logement.


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Hors ligne Totoro

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Re : congé du locataire avec préavis réduit injustifié jurisprudence
« Réponse #2 le: 22 Février 2013, 16:01:57 »
J'ai trouvé ceci en creusant dans la jurisprudence.
L'article 15-I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Il existe par conséquent deux situations pour lesquelles le locataire peut être dispensé de régler le loyer durant le
délai de préavis.

Cette solution est rappelée par la Cour de Cassation aux termes d'un arrêt du 22 novembre 2011 (n° 10-27.618).

Ayant rendu les clés le 13 février 2008, le locataire a considéré qu'il était redevable d'un arriéré de loyer chiffré jusqu'à la date du 13 février 2008 (soit deux mois). La Cour d'Appel de VERSAILLES donne raison au locataire sur le principe d'un arrêté de loyer à la date de remise des clés, correspondant ainsi à une réduction du préavis de trois à deux mois.
La Cour de Cassation casse cette analyse en retenant « qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel a violé le texte de l'article 15-I de la loi du juillet 1989 en ne constatant pas que le logement s'était trouvé occupé avant la fin du préavis par un autre locataire ni que la bailleresse avait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu'à cette date. »
Il faut donc retenir que seuls deux motifs peuvent justifier la réduction du délai de préavis de trois mois en ce qui
concerne le paiement des loyers et charges :
- si le locataire sortant trouve un nouveau locataire qui prenne sa place avant la fin du préavis en accord avec le bailleur (article 15-I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989)
- si le bailleur renonce expressément à percevoir les loyers sur la totalité du préavis, c'est-à-dire durant les trois mois.
Source : Cécile NONFOUX Avocat Lyon 17 février 2012

Dans le cas soumis au forum le locataire n'a pas présenté de nouveau locataire pour prendre la relève et les deux conditions se cumulent...
Il me semble que les loyers sont exigibles en ce cas... idem pour les charges...
Ma lecture est-elle juste ?
Qu'en pensez-vous ?

D'un autre coté, comment qualifier le fait de tricher pour bénéficier du délai réduit ?

Au plaisir de vous lire

Hors ligne Valouest

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Re : congé du locataire avec préavis réduit injustifié
« Réponse #3 le: 22 Février 2013, 16:44:03 »
Bonjour Aurélien,

Je ne suis pas certaine que le locataire ait à redonner son congé, afin d'officialiser les nouvelles dates de préavis. Il suffit à mon sens que le bailleur accuse réception du congé en refusant le préavis réduit et indique la bonne date dans son courrier. Et ce, d'autant plus que la loi, pas plus que la jurisprudence, ne détaille le contenu de la lettre de congé par le locataire. Et sans compter que, de toute manière, c'est la date de réception du congé qui fait courir le préavis.

A l'intention de Toroto :

Pourquoi dites-vous que votre locataire a voulu tricher ? il s'est trompé c'est tout. S'il avait voulu tricher, il vous aurait dit qu'il avait 60 ans !

Et pour répondre à votre question : le locataire paye les loyers jusqu'à la fin du préavis, sauf si location entretemps (comme vous le dites vous-même !), ce qui exclu totalement que vous puissiez percevoir deux loyers pour le même laps de temps, comme vous l'a dit Aurélien, que le nouveau locataire soit trouvé par l'ancien, par vous, ou par une agence : ça ne change rien.

Le jugement que vous évoquez dit que le préavis ne peut pas être réduit si le logement n'est pas reloué entretemps ou s'il n'y a pas d'accord avec le bailleur, c'est tout.

Hors ligne AurelienMorillon

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Re : congé du locataire avec préavis réduit injustifié
« Réponse #4 le: 22 Février 2013, 17:00:29 »
Merci pour la précision Val' !  ;)
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Re : congé du locataire avec préavis réduit injustifié
« Réponse #5 le: 22 Février 2013, 17:38:55 »
Merci pour vos réponses
Bon weekend à tous

Hors ligne Valouest

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Re : congé du locataire avec préavis réduit injustifié
« Réponse #6 le: 22 Février 2013, 20:04:10 »
De rien, Aurélien !  ;)

Hors ligne Valouest

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Re : congé du locataire avec préavis réduit injustifié
« Réponse #7 le: 22 Février 2013, 20:05:04 »
Bon week-end à tous les deux !