Auteur Sujet: Responsabilité agence suite à impayés  (Lu 6639 fois)

Hors ligne aplaisance

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Responsabilité agence suite à impayés
« le: 12 Septembre 2013, 16:31:25 »
Bonjour,

J'ai confié la gestion de mon studio situé en région parisienne (92) à une agence basée à Lattes (34). En octobre 2011 mon premier locataire est entré et j'ai constaté puis vérifié vers juin 2012 qu'aucun loyer n'avait été perçu. L'agence n'a constaté le départ du locataire qu'en septembre 2012 après avoir envoyé un huissier à mes frais qui avait dû abîmer la porte blindée.

Aujourd'hui je me retrouve avec une ardoise de presque 10 000 euros (loyers impayés, frais d'huissier, réparation porte blindée) et très peu d'information de la part de mon agence. Elle m'a confirmé avoir déposé le dossier en janvier 2013 (4 mois après la constatation du départ du locataire). Puis elle m'a appris vers juin 2013 que l'assureur auprès duquel j'ai une assurance pour les loyers impayés refusait de m'indemniser. Malgré de multiples relances (appels téléphoniques, courriels, recommandé) je n'ai toujours pas eu de retour précis sur la cause du refus de non prise en charge des loyers impayés (sans parler des frais d'huissier) par l'assurance. A noter que la souscription auprès de cet assureur s'était faite via l'agence.

Ainsi je me demande vers qui me tourner : locataire, agence, assureur ? Comment initier une action en justice (avec ou sans avocat, au tribunal d'instance dans le 92, le 34 ou dans mon département de résidence (Guadeloupe) ) ? Que puis-je invoquer et réclamer ? Devrais-je changer d'agence (pour l'instant pas de problème avec le nouveau locataire entré en janvier 2013).

Je vous remercie pour votre aide.

Hors ligne japr

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Re : Responsabilité agence suite à impayés
« Réponse #1 le: 15 Septembre 2013, 16:33:27 »
Bonjour,

Je suis confronté à un problème quelque peu similaire et j'ai obtenu, devant le tribunal d'instance, la condamnation de l'agence à payer la totalité des loyers non encaissés ( nous sommes aujourd'hui devant la cour d'appel...)

En tout premier lieu, l'assurance GRL ou GL a-t-elle été souscrite par l'intermédiaire de votre agence ou par vous directement ? (cette question est importante car l'agence risque de dire qu'elle n'était pas au courant des clauses du contrat).

Demandez directement à la compagnie d'assurance (ou à son courtier), les motifs du refus d'indemnisation. Si la raison avancée est le défaut de déclaration de sinistre, la déclaration tardive ou encore le choix d'un locataire dont les ressources ne correspondaient pas aux exigences de solvabilité demandées par l'assurance (il est souvent exigé que les ressources du locataire représentent au minimum 3 fois le loyer + les charges). Dans le cas où l'un de ces motifs de refus est invoqué par l'assurance, la responsabilité de l'agence est engagée et vous pouvez l'assigner devant le tribunal d'instance (ou le tribunal de grande instance si le préjudice est supérieur à 10.000 €).

Maintenant, examinez également votre contrat de mandat de gestion locative. Quel est le rythme de réddition des comptes ? (le plus souvent, il est de 3 mois). Si l'agence n'a pas respecté ce rythme d'information de son mandant, elle a là aussi commis une faute professionnelle en manquant à son devoir d'information.

Le contrat de mandat prévoit-il que le mandataire (l'agence) est chargé d'exercer les poursuites contre le locataire en cas d'impayé ? Si oui, quelles diligences a-t-elle  effectuées : mise en demeure, commandement par voie d'huissier, assignation du locataire devant le tribunal pour obtenir l'expulsion du locataire et sa condamnation à vous régler les loyers en retard ? Là également la responsabilité de l'agence est susceptible d'être mise en cause.

Dans tous les cas de figure, je vous conseille de consulter un avocat qui, au vu des éléments et des pièces que vous lui présenterez, vous conseillera sur la conduite à tenir pour obtenir réparation. Un avocat du barreau de Pointe à Pitre peut conduire un procès même en métropole : il rédigera les conclusions écrites et demandera à l'un de ses confères métropolitains d'assurer la plaidoirie lors de l'audience de jugement.

Au cas où vous décideriez d'entamer une procédure, la juridiction compétente est celle du lieu de votre studio, c'est à dire le TI ou le TGI de Nanterre (92).

Je vous souhaite bon courage.

Hors ligne aplaisance

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Re : Responsabilité agence suite à impayés
« Réponse #2 le: 16 Septembre 2013, 21:56:17 »
Bonjour,

Merci pour ce retour précis. Cela conforte les résultats de mes recherches et votre retour d'expérience me permet de savoir que ce n'est pas peine perdue de les assigner en justice.

Par contre je devine qu'un passage devant la cour d'appel repousse d'autant la récupération des sommes perdues.

Pour répondre à vos questions :
- l'assurance a été souscrite par l'intermédiaire de l'agence.
- mes contacts avec le courtier d'assurance puis l'assurance elle-même n'ont pas été très fructueux jusqu'à présent (mais comment des sociétés peuvent se permettre de simplement ignorer vos demandes quand vous êtres un de leurs clients ?)
- les comptes-rendus sont envoyés normalement tous les trimestres. Cependant je vais vérifier si c'était le cas au début de la mise en location de mon bien car je n'ai pas de grand souvenir des compte-rendus de l'époque.
- le contrat de mandat prévoit effectivement que l'agence se charge de toutes ces démarches. Ce qui a été fait mais très tardivement. Cela pourrait également constituer à défaut d'un faute professionnelle, une grave négligence (huissier envoyé plus de 6 mois après le premier impayé).

Je puis rajouter que la promesse de mon gestionnaire d'envoyer une réponse par courrier pour un règlement amiable ainsi que l'intégralité des correspondances entre le locataire indélicat et l'assurance n'a pas été honorée après environ deux mois d'attente...

Bref...je m'apprête à livrer ce que nous redoutons la plupart d'entre nous : une instruction longue et peut-être coûteuse. Mais je suis tenté de suivre le conseil de l'administrateur : réclamer votre dû et faites les démarches, c'est une question de principe.

Merci encore pour ces précisions.

Hors ligne japr

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Re : Responsabilité agence suite à impayés
« Réponse #3 le: 18 Septembre 2013, 13:59:59 »
Bonjour,

Pour ce qui concerne les coûts liés à une procédure, voici, pour information, les débours que j'ai supportés à ce jour :

-1ère consultation d'avocat (consultation juridique et rédaction d'un courrier à l'agence) : 130.90 € TTC
- Honoraires avocat en injonction de payer : 249,56 € TTC
- Honoraires avocat procédure tribunal d'instance : 1.100,00 € TTC
- Honoraires huissier pour signification de jugement : 96,74 € TTC
- Provision honoraires avocat pour procédure cour d'appel : 1.163,00 € TTC
- Solde honoraires avocat pour procédure cour d'appel : 717,60 € TTc

Vérifiez si, au nombre de assurances que vous avez souscrites (en particulier si vous avez souscrit un contrat "propriétaire non occupant"), figure une garantie "protection juridique" (voir également avec les conditions générales de vos cartes de crédit). Toute ou partie des frais de procédure peuvent vous être remboursée à ce titre.

Vis à vis de la compagnie d'assurance qui reste sourde à vos demandes, adressez lui une mise en demeure de vous fournir les renseignements demandés. Si elle persiste dans son silence, la mise en demeure constituera le point de départ d'éventuels intérêt légaux.

Je ne saurai me substituer à un avocat pour vous conseiller dans la meilleure manière de mener cette affaire : essayez de vous adresser à un avocat spécialisé en droit immobilier.

Enfin, en ce qui concerne les délais, dans mon affaire voici approximativement le calendrier :
- consultation juridique : novembre 2011
- requête en injonction de payer : décembre 2011
- introduction d'instance devant le tribunal d'instance : mars 2012
- jugment TI : novembre 2012
- déclaration d'appel par l'agence : janvier 2012
A ce jour, nous ne sommes plus maîtres du calendrier de la procédure qui revient au magistrat chargé de la mise en l'état.

Cordialement

Jacques

Hors ligne aplaisance

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Re : Responsabilité agence suite à impayés
« Réponse #4 le: 19 Septembre 2013, 23:30:07 »
Bonjour,

Merci pour ces détails quant au déroulement de votre procédure. Cela confirme mes craintes concernant le coût financier et le coût en temps.

Je poursuis mes recherches afin d'étoffer mon dossier et me prépare à la bataille juridique.

Encore merci pour ces précieuses informations et bon courage pour le passage en cours d'appel.

Cordialement,
aplaisance

Hors ligne rbcy

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Re : Responsabilité agence suite à impayés
« Réponse #5 le: 04 Octobre 2013, 14:43:47 »
Bonjour:
Je viens de lire votre message.  Moi aussi j'ai des soucis avec une agence situe a Lattes (qui etait censé de gerer un apartement a Lyon)  Je me demande si c'est la meme agence.  Serait elle sis avenue Platanes?  Moi je suis dans la situation ou ils ont suscris une assurance loyers impayes, avec une locataire qui avait un caution solidare (ilegal selon la loi Boutin de Mars 2009).  Je n'ai pas eu des sinistres heureusment, mais en aprenant que ils m'ont fait payer une assurance pas en accord avec la loi, je me demande si jamais j'aurais eu une sinistre, si l'assureur n'aurais pas refusé de payer a cause de cete probleme.  Peutetre c'est ca le motif de refus.  Votre locataire avait un caution solidaire?
Cordialement

Hors ligne aplaisance

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Re : Responsabilité agence suite à impayés
« Réponse #6 le: 07 Octobre 2013, 15:53:33 »
Bonjour,

Merci pour votre message. Mon agence a la même adresse. Effectivement ce locataire avait une caution solidaire et cela pourrait expliquer le refus de l'assurance.

A noter qu'entre temps je n'ai toujours pas reçu les copies des échanges entre cette agence et le locataire d'une part, et l'assureur d'autre part. Néanmoins sont apparus lors du dernier relevé un remboursement pour prise en charge vacance locative ainsi qu'un geste commerciale sur les honoraires de location (dus lors de l'entrée d'un nouveau locataire).

Cordialement.

Hors ligne rbcy

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Re : Responsabilité agence suite à impayés
« Réponse #7 le: 07 Octobre 2013, 16:35:01 »
Bonjour. 
Par rapport a vos soucis au  niveau de l'assurance, je ne suis pas un expert, mais je pense que il faut les assigner en justice car ils ont de la responsabilité profesionel.  (ce sont eux qu'ont  trouvé le locataire et signé le bail avec, et ce sont eux qu'ont souscris une assurance loyers impayers pour vous, en sachant qu'ils n'avaient pas le droit).  J'ai un cas similaire que j'ai mise dans le forum mais avec des consequences pas si graves que la votre.
Alors en ce que concerne votre question: Devrais-je changer d'agence?  Mon conseil est oui: et le plus vite le mieux. 
L'agence en question a des practiques malhonettes, plus est tres inefficace.  Puis ils sont lies avec le constructeur de l'immeuble, et fasaient le Syndic au debut, mais ont eté degagé comme Syndic, car ils ont prise des decisions au detriment des interets des coproprietaires et favorisant le constructeur.  Dans mon cas, ils ont pas ete capables de calculer correctement les charges locatifs pendant un periode de presque deux ans.  Je suis en contact avec des autres proprietaires dans notre immeuble sis a Lyon, et ils ont tous eu des enormes problemes dans la gestion.  Il a meme eu le cas ou les loyers n'etaient pas payes aux proprietaires pendant des mois, car le locataire n'etait pas censé payer ces loyers, mais finalment ils ont eté paye integralement avant d'engager l'assurance.  La realite semblarait etre que l'agence encaissé les loyers, placé l'argent pendant 3 mois et puis indemnisé les proprietaires.
Alors je vous conseil de lacher cette agence au plus vite car ils sont ineficaces, malhonete et limite mafieux.  C'est parfaitement possible de gerer votre bien a la distance .  Vous contactez le locataire directement et vous demandez le locataire de vous payer directement.  vous envoyerz une recomendé a l'agene pour leur cvirer. 

Apres vous vous metez d'accord avec le locataire que si jamias il faut faire des travaux que ce soit le locataire que demande des devis.  Le seul chose que je regraet cest de ne pas l'avoir fait plustot.
Cordialement

Hors ligne aplaisance

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Re : Responsabilité agence suite à impayés
« Réponse #8 le: 11 Octobre 2013, 20:38:54 »
Bonjour,

Merci pour votre retour d'expérience. Leurs pratiques ne m'ont pas échappé et je me posais des questions vis à vis du fait qu'ils soient :
- proche du constructeur
- gestionnaire de bien
- syndic

J'ai déjà entamé les recherches pour une autre agence et l'aspect syndic me troublant un peu, je vais voir si je peux obtenir un retour des autres propriétaires (qui en passant ne permettent pas d'attendre le quorum pour les assemblées vis à vis des absences).

Ceci me convainc encore plus pour l'action en justice. Je vais chercher votre précédent poste également.

Cordialement.