Auteur Sujet: ZOOM SUR... LA FIN D’UN BAIL COMMERCIAL  (Lu 8960 fois)

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ZOOM SUR... LA FIN D’UN BAIL COMMERCIAL
« le: 28 Janvier 2010, 15:33:32 »
Le bail commercial est un contrat de location assez rigide surtout pour le propriétaire. La fin d’un bail commercial, dont la contrainte est essentiellement temporelle (durée minimum d’un an), est régie selon des modalités très précises que ce soit pour le locataire ou le propriétaire. De plus, l’expression du souhait de non renouvellement de la part du propriétaire se fait selon des règles et un process strict à respecter.

1.   La fin d’un bail de location
En principe, le bail commercial prend fin sous l'effet d'un congé. A défaut, il se poursuit.

Les biens applicables au principe du bail commercial
Pour être soumis à la loi sur les baux commerciaux, et donc avoir une durée qui ne peut être inférieure à neuf années, le bail doit porter sur un immeuble ou une partie d’immeuble, affecté à un commerce ou à un artisanat en contact direct avec le public. L’activité commerciale doit s’exercer dans l’immeuble.

Durée du bail commercial
La durée du bail locatif conclu pour la première fois entre un propriétaire et le locataire ne peut être d’une durée inférieure à 9 ans.

La résiliation anticipée du bail locatif
Même lorsque le bail a d’office une durée de neuf ans ou que par l’effet de la loi cette durée s’impose au bailleur, les parties peuvent effectuer une résiliation anticipée.
Toutefois, en ce qui concerne la durée des baux commerciaux, l’accord des parties sur cette résiliation anticipée doit faire l’objet d’un acte notarié, d’un jugement ou d’une déclaration faite devant le juge.

La résiliation anticipée par le locataire
Le locataire peut choisir de résilier son bail avant son expiration dans deux cas distincts :
-   A l'expiration de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans) :
Il n'a alors aucune obligation de préciser sa motivation. Cependant, le congé doit être notifié au moins six mois avant l'expiration d'une des périodes et ne pourra prendre effet qu'à l'issue de ladite période. Cette mesure est prévue pour permettre au locataire qui ferait de mauvaises affaires de se dégager de son bail avant les 9 ans requis initialement. Tout congé qui serait donné en retard ne prendrait alors effet qu'à l'issue de la prochaine période triennale. Le congé doit nécessairement se faire par acte d'huissier. Toute autre modalité (par exemple une lettre recommandée avec AR) peut être contestée par le bailleur.
-   Pour bénéficier de ses droits à la retraite ou d'une pension d'invalidité.

Le non renouvellement du bail par le propriétaire
De son côté, le propriétaire bailleur ne peut résilier le bail de façon anticipée, avant la période de 9 ans, qu'à la condition que le locataire ne réponde pas à ses obligations (non paiement du loyer, absence de réparations, ...).
D'une part, si le contrat contient des clauses résolutoires, le propriétaire a l'obligation de mettre en demeure le locataire d'exécuter son obligation dans un délai d'un mois. Si le commerçant ne s'exécute pas dans ce délai, le contrat de bail prendra fin. D'autre part, si le contrat ne contient aucune clause résolutoire, le bailleur peut toujours réclamer la résiliation du bail en justice.

Pour reprendre possession de son bien à l’issue des 9 ans, le propriétaire bailleur doit adresser un congé à son locataire à l’approche de l’échéance du bail en respectant un délai de préavis de 6 mois. Le congé doit par ailleurs être nécessairement fondé sur :
-   Un motif légitime et sérieux (notamment l’inexécution par le locataire d’une obligation figurant au bail)
-   Une volonté de reprendre l’immeuble pour l’habiter
-   La volonté de vendre l’immeuble
Si le bailleur ne donne pas congé le contrat de bail est soit reconduit tacitement (si nul ne se manifeste) soit renouvelé (si les parties, bailleur et locataire, se rapprochent pour signer un renouvellement du bail).

2.   Modèle de lettre de non renouvellement d’un bail commercial

L’article L.145-10 du Code du commerce prévoit un droit de renouvellement du bail au preneur exploitant le fonds de commerce. La présente demande doit être effectuée par l’intermédiaire d’un huissier. Il convient d’effectuer cette demande au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail.

Modèle de lettre de non renouvellement d’un bail commercial par le propriétaire
Lettre à envoyer durant les 6 mois de préavis du bail, en lettre recommandée avec Accusé / Réception effectuée par l’intermédiaire d’un huissier.

Le ... (Date),
à … (Ville),

À la requête de ... (Nom et adresse du bailleur propriétaire),
Elisant domicile en mon étude,
J'ai ... (Nom et prénom de l'huissier de justice),

Signifié et déclaré à ... (Nom et adresse du bailleur)

Que selon acte du bail conclu entre (bailleur propriétaire) et (locataire), d’une durée de 9 ans et daté du (date) et arrivant à échéance le (date).

La période de préavis de 6 mois est de (date de début) à (date de fin).

En application de la clause (articles du contrat) de l’acte régissant le bail commercial, le bien immobilier loué à (nom du locataire) dont la raison sociale est (n° siret), doit être restitué à son propriétaire, M. en vertu de ses droits à la retraite auprès de (nom de sa société).

Je vous prie bien vouloir agréer, Monsieur / Madame, l’expression de mes salutations distinguées.

Je me tiens à votre disposition pour organiser avec vous les visites ainsi que l’état des lieux de sortie.

Veuillez agréer, madame, Monsieur, l'expression des mes sentiments distingués.
Signature

Hors ligne amelie74

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Re : ZOOM SUR... LA FIN D’UN BAIL COMMERCIAL
« Réponse #1 le: 07 Juillet 2010, 09:07:00 »
bonjour

petite question

si le bail se fini
le proprietaire desire reprendre ses murs

que fais le bailleur de son fond de commerce?