Auteur Sujet: Arnaque sur surface habitable (dans le cadre d'un achat de maison)  (Lu 26103 fois)

Hors ligne arezzo

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Bonjour à toutes et à tous,
J'ai fait la connaissance du site alliance-habitat.com hier et j'y ai trouvé un tas d'infos très intéressantes. Je viens de m'inscrire aujourd'hui afin de poser une question juridique.
Difficile de résumer la situation en quelques lignes, mais voilà. Je suis française et vis en Italie et récemment (16 août), j'ai signé l'acte authentique pour l'achat d'un bien immobilier situé en France, en Gironde, mon département d'origine. Les choses sont allées très vite et probablement trop vite, mais j'avais une entière confiance en la négociatrice (non salariée, mais indépendante) du cabinet immobilier, certifié ISO "je ne sais pas quoi", qui m'a vendu une petite échoppe (maisonnette typique de la région) pour une surface habitable de 50 m2 sur le papier (fiche remise) et en ligne (annonce sur leur site et sur le site seloger.com), alors que le bien en question, mesuré par mon père et moi-même, fait en réalité moins de 40 m2 (38,60 m2 environ).
J'avais trouvé ce bien "en exclusivité" dans cette agence sur Internet en mai dernier. Je me suis déplacée exprès pour le visiter en juin, et là, tout est allé très vite : signature de la lettre d'intention d'achat exclusive et du mandat de recherche et de négociation exclusif en date du 19/06, puis du sous-seing privé, rédigé par l'agence, en date du 21/06, en réalité, le 22/06, car le vendeur ne pouvant être présent le 22, il a signé ledit document le 21, donc avant moi; enfin, le 16 août dernier nous signions l'acte authentique chez le notaire).
A la lecture de l'acte, il a été fait mention de la surface au sol (77 ca), et non pas de la surface habitable (officiellement 50 m2 + 50 m2 de terrain : cour privative), et c'est en rentrant chez mes parents que j'ai pu feuilleter les différents documents remis à la fin par le vendeur (anciens actes notariés, etc.) que j'ai découvert un document du Centre des Impôts Locaux de la commune du bien acheté (suite à une demande de construction de clôture par le vendeur) mentionnant le métrage réel de la surface habitable (40 m2) et notamment de la cave (27 m2).
Ces mesures-là, écrites par l'ex-propriétaire, sembleraient plus correspondre à la réalité.
Bref, je me suis faite arnaquer d'au moins 10 m2 sur la surface habitable, or on m'a dit qu'à présent, je ne pouvais me retourner contre personne, si ce n'est contre l'agence immobilière en charge de la négociation, tout ceci au motif qu'aucune loi actuelle n'impose à un agent immobilier ou à un notaire d'indiquer la surface habitable réelle d'une maison ancienne (date de construction antérieure à 1949), sauf si l'acquéreur le demande. Evidemment, j'ignorais tout ceci. On m'a parlé de loi Carrez qui ne s'applique qu'aux appartements quant à l'obligation de mentionner la superficie privative et une éventuelle certification de surface "loi Carrez" doit être demandée AVANT de signer un compromis ou une promesse de vente.
Et j'ai pu lire sur votre site la chose suivante : "Si il y a une erreur de mesure supérieure à 5% et que la surface effective est inférieure à la mesure indiquée dans le contrat de vente, l'acheteur peut demander une baisse du prix proportionnelle à la nouvelle certification de surface, dans l'année qui suit la signature de l'acte notarié."
Dans mon cas, il y a une erreur de 20%!  
Des concurrents de l'agence en question et mon notaire m'ont dit que l'unique chose que je puisse faire, c'est d'adresser une lettre en recommandé avec AR à la direction de l'agence afin d'obtenir un dédommagement (négociation à l'amiable au lieu d'une procédure judiciaire), qui ne pourra excéder 3.000 euros, c'est-à-dire 50% des frais d'agence que j'ai payés, mais on m'a plutôt fait entrevoir une possibilité d'indemnisation de 1000-1500 euros au maximum.
A titre d'information, j'ai payé 70.000 euros au vendeur, 6.000 euros à l'agence et 5.400 euros au notaire. Total = 81.400 euros. Le bien avait été mis en vente au départ à 81.000 euros FAI.
Ironie du sort, je viens de recevoir une Etude de satisfaction client acquéreur, que je vais remplir, évidemment, mais qui accompagnera ma lettre de réclamation à des fins d'indemnisation.
Que me conseillez-vous de faire dans ce cas, et sauriez-vous me dire quelle somme je serais en droit de réclamer dans la réalité, et dans la meilleure des hypothèses, quelle somme dois-je demander en cas de composition à l'amiable, quitte à obtenir moins au final?
Je n'arrive pas à comprendre comment une agence qui se prétend "certifiée ISO..." peut m'avoir arnaquée de la sorte. J'ai encore du mal à digérer cette arnaque manifeste (publicité mensongère), d'autant que l'habitation doit faire l'objet de travaux d'amélioration pour sa prochaine mise en location (j'ai un emprunt à rembourser) et j'aurai pour plusieurs milliers d'euros de travaux (je n'ai pas encore reçu le devis; peut-être 6 à 7.000 euros). On m'avait dit : "Vous aurez pour 1.000 euros de dépenses à tout casser", mais le bien était loin d'être en bon état et en état d'être loué sans risque aucun pour le locataire, et donc pour moi, en tant que futur bailleur.
Pouvez-vous m'apporter votre aide, SVP? Je vous en serais tellement reconnaissante. Je n'ai nullement envie de laisser en paix cette agence, qui se fait passer pour une agence nickel.
Existe-t-il d'autre part une sorte d'Ordre des agents immobiliers pouvant sanctionner cette agence? C'est peut-être le type d'organisme auquel je devrais m'adresser en premier lieu avant d'entamer quoi que ce soit comme démarche.
Dois-je faire faire un diagnostic loi Boutin (nécessaire, de toute façon, pour la mise en location du bien) pour prouver à l'agence qu'ils m'ont bien arnaquée, leur joindre aussi la photocopie de leur fiche mensongère initiale et leur rappeler la référence de l'annonce qu'ils avaient fait paraître sur le site seloger.com, référence conservée par chance?
D'avance merci beaucoup pour vos conseils, je compte sur votre aide.
Cordialement.
 
  
 

Hors ligne The_Craft

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Re : Arnaque sur surface habitable (dans le cadre d'un achat de maison)
« Réponse #1 le: 10 Septembre 2010, 13:10:50 »
Bonjour,

Dans le cas présent, c'est l'agence qui est tort : conservez bien tous les documents de publicité du bien. Cette agence est coupable d'un "défaut de conseil". Pour les démarches, tout d'abord :

- vérifiez si les mesures ont été indiquées sur le compromis de vente : à savoir que le notaire comme l'agence n'a pas obligation d'indiquer les mesures de la maison sur un quelconque document, mais a obligation de noter les numéros ainsi que la taille des parcelles cadastrées concernées dans la vente.

- Faites mesure le logement : Faites quand même mesure la maison par un professionnel, afin d'avoir un document fiable et impartial à présenter.

- envoyez un recommandé à l'agence : (avec questionnaire de satisfaction :) ) envoyez une copie de leur publicité en tant qu'annexe, pour preuve. Replacez le contexte : ce que vous avez acheté, avec qui, quand... Notifiez leur que, en choisissant de passer par un professionnel pour votre recherche, et donc en payant des frais, vous souhaitiez un achat sans stress, grâce aux compétences du professionnel. Et là rentrez dans le vif du sujet : indiquez qu'après mesure, le logement est loin de faire les 50 m² affichés mais 38,60 m²; que s'ils souhaitent venir vérifier vos dires, c'est avec plaisir que vous les accueillerez. Notifiez leur alors que vous souhaitez réparation au vu du "travail" effectué sur cette vente, et que vous désirez être dédommagée; que ce dédommagement devra prendre compte des m² "perdus". Pour se donner une idée de dédommagement, on pourrait partir sur ce simple calcul :
----> 70 000 euros net vendeur = 50 m²
----> 54 040 euros net vendeur = 38,60 m²
Calcul basé sur le prix du mètre carré.

- Un arrangement à l'amiable : Proposez leur un arrangement à l'amiable, afin de vous éviter les tribunaux, sur un dédommagement convenu entre vous. Notez que vous êtes en attente de leur proposition. L'erreur venant de l'agence, vous ne pouvez pas casser la vente. Notifiez leur enfin, qu'en plus d'avoir fourni de fausses mesures, la professionnelle qui vous a accompagnée, a engagé sa parole sur le montant des travaux à effectuer, dont le devis s'avère beaucoup plus salé que les 1 000 euros annoncés ( joindre une copie de devis serait l'idéal). Vous cumulez donc mensonge, incompétence et défaut de conseil.

- Le délai : Donnez leur un délai, pas trop court, du type 3 semaines/1 mois pour un premier contact ou, idéalement, une première proposition d'arrangement à l'amiable. Dans le contraire, notifiez que vous transmettrez votre dossier à votre avocat qui saisira les autorités compétentes afin de réparer le préjudice subi.

Enfin, effectivement, je pense que vous n'aurez pas plus que la commission d'agence, vu que c'est uniquement de leur faute.

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Hors ligne arezzo

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Re : A l'attention de The Craft
« Réponse #2 le: 10 Septembre 2010, 17:00:32 »
Merci beaucoup The Craft pour votre réponse, qui m'a réconfortée et confortée dans l'idée des différentes démarches qu'il me faut effectuer à présent.
Le calcul que vous avez obtenu concernant les mètres carrés perdus et la correspondance en euros est celui auquel nous sommes arrivés, mon mari et moi-même.
Il se peut qu'il y ait éventuellement une différence comprise entre 0,50 et 1 m par rapport aux mesures que j'ai totalisées avec mon père. Je dis ça, parce que bizarrement, lorsque je suis allée récupérer la fiche attestant le métrage annoncé au départ, soit 50 m2, avec son "détail", la collègue de la négociatrice - alors en congés - m'a fait une photocopie qu'elle n'était pas censée me remettre en lieu et place de la négociatrice, et là, au dos de la fiche originale, se trouvait un calcul différent au crayon à papier, dont je n'ai pas eu le temps de voir le détail, mais le chiffre total, qui semblait être celui de 39,60 m2! : la jeune femme était plutôt embarrassée, mais il était trop tard, j'avais vu, moi aussi.
Alors pourquoi l'autre chiffre, qui correspondrait plus à la réalité, ne m'a pas été communiqué? C'est étrange, tout ça, vous ne trouvez pas?
Je comptais dans tous les cas demander un Diagnostic Loi Boutin (qui détermine avec précision la surface habitable) pour la future mise en location de mon bien, diagnostic qui, selon l'agence immobilière qui sera très probablement en charge de la gestion locative de celui-ci, était inutile et non obligatoire. Dans ce cas, l'agence mesure elle-même la surface avec un télémètre laser, dont le résultat peut différer, à mon avis, de celui effectué par un professionnel spécialisé en diagnostic (?).
Mais même si le résultat est le même que celui effectué par un pro en diagnostics immobiliers, je pense que ce diagnostic doit être fait par une société "neutre" n'opérarant pas dans le même secteur d'activité : l'agence immobilière concurrente en charge de la gestion locative pourrait être accusée de vouloir jeter de l'huile sur le feu et cela pourrait engendrer des conflits entre les deux parties, ce que je ne souhaite pas, évidemment.

L'agence qui s'occupera très probablement de la gestion locative de mon bien m'a conseillé de refaire faire le DPE, car celui-ci a été bâclé par la société spécialisée mandatée par l'agence qui m'a vendu le bien (d'après les dires de la négociatrice) et étant donné que l'artisan va faire des travaux d'isolation au niveau de 2 pièces (chambre + salon adjacent dont le plancher n'est pas en bon état : celui-ci sera recouvert d'un revêtement spécial pour aplanir + 1 bonne épaisseur de lino), cela s'impose, je pense, vis-à-vis du futur locataire, qui verra le changement de catégorie (actuellement, catégorie F au lieu de E, si le diagnostic avait été fait sérieusement).
Peut-être qu'ainsi je passerai de la catégorie F à D.

L'agence que j'ai contactée pour la gestion locative s'appuie sur les services d'une société spécialisée en diagnostics et m'a déjà dit qu'un nouveau diagnostic DPE me coûterait la somme de 60 euros.
Me conseillez-vous de contacter directement la société de mon choix ou de faire contacter celle de l'agence pour refaire le DPE + le Diagnosctic Loi Boutin en même temps?
Vu que le Diagnostic Loi Boutin ferait office de preuve impartiale et immédiate pour le métrage réel de la surface habitable, vaut-il mieux que j'attende pour sa demande, de façon à ce que la société spécialisée en diagnostics ne se déplace pas 2 fois (une fois pour le D. Loi Boutin, et plus tard, pour refaire le DPE)?
En effet, si j'écris dans l'immédiat à l'agence qui m'a escroquée, je pourrais toujours leur dire pour l'instant : "Voilà, moi j'ai obtenu une surface totale de tant et en voici le détail; je vous ferai parvenir ultérieurement un diagnostic Loi Boutin, qui ne pourra être considéré comme un calcul farfelu ou partial, mais bien impartial puisqu'effectué par un professionnel agréé".
Et en attendant, je pourrais reprendre votre argumentaire, après quoi, je devrais recevoir une première réponse de la part de l'agence qui m'a flouée.
Pour ce qui est du devis de l'artisan, je l'attends toujours, donc là encore, je suis dans l'impossibilité de le fournir à l'agence dans l'immédiat.
Si seulement je pouvais récupérer mes 6.000 euros de commission d'agence (on peut toujours rêver), voire plus, tout ceci par simple arrangement à l'amiable, et puis, vu que l'agence est une enseigne familiale implantée dans plusieurs villes en Gironde, il se peut qu'elle ait une bonne assurance en cas de pépin de ce genre pour éviter tout litige à régler devant un tribunal, qui porterait atteinte à son image de marque, à laquelle elle tient, je pense.
Dès que j'aurai du nouveau, je vous en ferai part.
Encore merci pour votre feedback.
Cordialement.

Hors ligne The_Craft

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Re : Arnaque sur surface habitable (dans le cadre d'un achat de maison)
« Réponse #3 le: 11 Septembre 2010, 12:39:28 »
Bonjour,

Toutes les agences possèdent une assurance, relativement forte, pour faire face aux pépins.
Concernant les diagnostics, je tenais juste à vous signifier que le plupart des agences immobilières ont des "habitudes" avec des diagnostiqueurs, qui peuvent, disons, leur apporter des petits "cadeaux". Cela ne remet pas, bien sur, en cause les compétences du diagnostiqueur mais explique la plupart du temps, pourquoi on vous conseille certains plus que d'autres.
Si vous avez prévu d'effectuer des travaux d'isolation, un nouveau DPE pourrait effectivement offrir un rapport plus avantageux pour la maison. Mais à savoir quand même que le DPE est valable 10 ans, qu'il n'est pas suspensif et qu'en plus, c'est un diagnostic calculé sur des bases communes, certes, mais laissé quand même un peu à l'appréciation du professionnel.
Enfin, concernant les mesures, je voulais poser une question : la maison est-elle mansardée ? ce qui expliquerait les 50 m² --> 38,60 m². Dans ce cas, cela voudrait dire que la négociatrice ne sait pas que les m² habitables se calculent à partir d'1m80...

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Hors ligne arezzo

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Re : Re : Arnaque sur surface habitable (dans le cadre d'un achat de maison)
« Réponse #4 le: 11 Septembre 2010, 17:21:45 »

Concernant les diagnostics, je tenais juste à vous signifier que le plupart des agences immobilières ont des "habitudes" avec des diagnostiqueurs, qui peuvent, disons, leur apporter des petits "cadeaux". Cela ne remet pas, bien sur, en cause les compétences du diagnostiqueur mais explique la plupart du temps, pourquoi on vous conseille certains plus que d'autres.
[...]
Enfin, concernant les mesures, je voulais poser une question : la maison est-elle mansardée ? ce qui expliquerait les 50 m² --> 38,60 m². Dans ce cas, cela voudrait dire que la négociatrice ne sait pas que les m² habitables se calculent à partir d'1m80...

Pourriez-vous être plus explicite quant aux habitudes des agences immobilières avec des diagnostiqueurs et ces soi-disants petits cadeaux, et le fait que celles-ci aient plutôt tendance à vous conseiller un certain diagnostiqueur plutôt que tel autre?
Si je contacte quelqu'un toute seule, comment savoir si telle ou telle société est une bonne société, c'est-à-dire compétente et n'ayant pas la réputation d'être "corrompue" et si je ne serai pas volée (j'ai lu sur Internet que les tarifs d'une société à l'autre peuvent aller du simple au double)?
Par l'intermédiaire de ce site j'ai demandé à obtenir le devis gratuit de 5 diagnostiqueurs de la Gironde, mais je n'ai toujours rien reçu; cela va peut-être venir.

Maintenant, concernant votre question sur l'agencement de la maison, celle-ci n'est pas mansardée.
Encore merci pour vos conseils (vous me semblez très compétente).
Cordialement.
 

Hors ligne The_Craft

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Re : Arnaque sur surface habitable (dans le cadre d'un achat de maison)
« Réponse #5 le: 11 Septembre 2010, 19:28:44 »
En fait, je suis moi-même négociatrice en immobilier, c'est donc comme ça que je constate les choses. Je sais parfaitement que l'erreur est humaine, cela peut m'arriver également, par contre en ce qui concerne les mensonges et l'incompétence, j'ai tendance à être moins tolérante :)

Une agence n'a en fait pas le droit de posséder de contrat la liant avec un autre organisme. Des agences ont été condamnées pour avoir signer des exclusivités avec des diagnostiqueurs en echange de chèques. Pour ma part, certains diagnostiqueurs pratiquent des tarifs plus bas lorsqu'un client arrive de notre part, mais nous ne possédons aucun contrat nous liant avec quiconque.
Une agence par contre peut accepter un "partenariat" avec un pro, tel une boite de diagnostic mais n'a pas le droit de percevoir de quelconques etrennes.

Lorsque vous choisissez une boite de diagnostic, pour vérifier qu'ils ont les compétences pour les effectuer, vérifiez simplement qu'ils sont "certifiés" en diagnostic immobilier. C'est obligatoire depuis fin 2007.

Enfin, effectivement, cela peut aller du simple au double pour les mêmes diagnostics d'une boite à une autre. Pour une DPE, cela va de 50 € à plus de 250 € !
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Hors ligne AurelienMorillon

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Re : Arnaque sur surface habitable (dans le cadre d'un achat de maison)
« Réponse #6 le: 13 Septembre 2010, 12:22:52 »
En effet, des diagnostiqueurs ont été condamnés à Angers pour avoir versé des commissions sur chiffre d'affaires.

Au premier jugement, ils devaient verser 15.000 euros au plaignant (UFC - Que choisir) mais ils ont fait appel ... wait & see.


Concernant les devis de diagnostic immobilier, il faut compter 48H avant de recevoir les premières propositions, le temps que votre demande soit vérifiée, relayée aux diagnostiqueurs, que ceux-ci en prennent connaissance et établissent les devis en fonction des infos reçues.

Patience, patience, ça devrait donc arriver cette semaine ;-)
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Hors ligne immovinz

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Bonjour,
Me retruovant dans un cas similaire aujourd'hui, j'aimerai bien connaître la suite et fin de vos démarches...
Cordialement.